Istnieją pewne ograniczenia i warunki, które trzeba spełnić, aby móc nabyć działkę rolną w Polsce.
Podstawowym warunkiem jest posiadanie obywatelstwa polskiego.
- Działkę rolną w Polsce mogą nabywać tylko osoby posiadające obywatelstwo polskie.
- Działki rolne mogą być nabyte przez osoby fizyczne, które prowadzą działalność rolniczą lub są zarejestrowane jako rolnicy (z wyjątkami, o czym piszemy poniżej)
Posiadanie statusu rolnika indywidualnego
Osoba, która chce nabyć działkę rolą, musi spełniać określone kwalifikacje rolnicze. Oznacza to, że powinna prowadzić działalność rolniczą lub być gotowa rozpocząć ją w ciągu pięciu lat od zakupu nieruchomości rolnych. Jeśli już prowadzisz działalność rolniczą, to jesteś na dobrej drodze do spełnienia wymogów. Ważne jest jednak, abyś potrafił udowodnić, że rzeczywiście zajmujesz się rolnictwem i masz odpowiednie doświadczenie w tej dziedzinie.
A co jeśli nie jesteś rolnikiem? Zakup działki rolnej powyżej 1 hektara przez nierolnika
Czy osoba, która nie jest rolnikiem, może zakupić działkę rolą? Okazuje się, że istnieją pewne możliwości, choć związane są z pewnymi ograniczeniami i formalnościami.
Działka Rolna do 1 Hektara
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, istnieje możliwość zakupu działki rolnej przez osobę, która nie posiada statusu rolnika i nie prowadzi działalności gospodarczej w dziedzinie rolnictwa. Jednak taka nierolnicza osoba może nabyć tylko działkę rolą o powierzchni do 1 hektara. Nawet jeśli spełniasz powyższy warunek i chcesz nabyć działkę rolą do 1 hektara, może być konieczne uzyskanie dodatkowych zgód lub spełnienie innych warunków. Proces zakupu działki rolnej nie zawsze jest prosty i bezproblemowy.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR)
W niektórych przypadkach, gdy działka spełnia określone warunki, prawo pierwokupu może przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Jeśli tak się dzieje, sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży, którą trzeba przesłać do KOWR. Ośrodek ma miesiąc na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeśli nie złoży takiego oświadczenia, sprzedający i kupujący mogą finalizować transakcję i zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży.
1. Zgoda KOWR – ważna przyczyna
Aby zakupić działkę rolą powyżej 1 hektara, osoba niebędąca rolnikiem musi uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w formie decyzji administracyjnej. To kluczowy krok, który trzeba spełnić przed przystąpieniem do transakcji zakupu. Potencjalny nabywca musi również udowodnić, że istnieje ważna przyczyna dla nabycia działki rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara. Przykłady takiej przyczyny to relacje rodzinne, czyli zakup nieruchomości w bliskim sąsiedztwie miejsca zamieszkania rodziców lub dziadków.
2. Zobowiązanie do działalności rolniczej
Osoba kupująca ziemię rolną musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej działce. Jednocześnie musi zamieszkiwać na terenie gminy, w której znajduje się nieruchomość rolna. To ważne ograniczenie, które ma na celu zachowanie charakteru rolniczego nabywanej ziemi.
Okres zatrzymania nieruchomości
Warto również pamiętać, że jeśli osoba niebędąca rolnikiem nabyła działkę rolą, nie może dokonać jej sprzedaży przez pierwsze 5 lat od nabycia. Jest to kolejne ograniczenie mające na celu ochronę charakteru rolniczego nieruchomości.
Ostatnia nowelizacja ustawy
Warto również zaznaczyć, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego była wielokrotnie nowelizowana, ostatnio w 2020 roku. W wyniku tych zmian możliwe jest bez ograniczeń nabywanie gruntów rolnych o powierzchni do 0,3 hektara. Jeśli jednak chcesz zakupić działkę rolą większą niż 0,3 hektara, może mieć zastosowanie prawo pierwokupu działki rolnej, które daje pierwszeństwo jej nabycia rolnikom.
Formalności, koszty, opłaty notarialne i podatki
Koszty związane z notariuszem
Koszty notarialne – nie jest to tylko jednorazowa opłata, ale zestaw różnych taks, które mogą się sumować. Główną pozycją jest taksa notarialna, która zależy od wartości transakcji. Na przykład, jeżeli cena nabywanej nieruchomości mieści się w przedziale od 60 tys. zł do 1 mln zł, maksymalna wartość taksy notarialnej może wynieść 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
Do kosztów notarialnych należy także doliczyć opłaty za odpis aktu notarialnego. Często są to kwoty, które można przeoczyć, planując budżet na zakup działki rolnej.
Podatek od transakcji
Innym istotnym wydatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych, znanym również jako PCC. Jeżeli działkę rolną sprzedaje osoba fizyczna, nabywca musi uiścić ten podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości. Nie jest to mała suma, zwłaszcza jeśli zakupimy większą działkę.
Dlaczego mówię o tym wszystkim? Bo z własnego doświadczenia wiem, że nieprzewidziane koszty mogą być frustrujące i wpłynąć na naszą sytuację finansową. Dlatego zawsze lepiej jest być przygotowanym i uwzględnić te opłaty w swoim budżecie.
- Zorientuj się w wysokości opłat notarialnych
- Sprawdź, czy w cenę wliczony jest podatek PCC
Dzięki temu będziesz mógł dokładnie zaplanować, ile naprawdę wyniesie Cię zakup działki rolnej. To nie tylko zabezpieczy Cię przed niemiłymi niespodziankami, ale również pomoże w negocjacjach z sprzedającym. Nie zostaniesz zaskoczony dodatkowymi kosztami i zyskasz pewność, że Twój budżet jest realny i przemyślany.
Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu oznacza, że istnieje pierwszeństwo w nabyciu danej nieruchomości dla określonej grupy osób lub instytucji. W przypadku działek rolnych, prawo pierwokupu może przysługiwać rolnikom, którzy aktualnie dzierżawią tę nieruchomość. Prawo pierwokupu przysługuje innemu rolnikowi, który aktualnie dzierżawi daną działkę rolą i spełnia określone warunki określone w ustawie. To oznacza, że jeśli istnieje rolnik, który już korzysta z danej działki, ma on pierwszeństwo w jej nabyciu. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej może dotyczyć działki o powierzchni mniejszej niż 1 hektar, ale większej niż 0,3 hektara. Jeśli działka mieści się w tych parametrach, rolnik może skorzystać z prawa pierwokupu. Jeśli prawa pierwokupu nie zostaną wykorzystane, sprzedający i kupujący mogą przystąpić do transakcji zakupu nieruchomości. Jednak w przypadku, gdy rolnik lub KOWR zdecydują się na zakup, transakcja ta zostaje zablokowana, a pierwokupcy stają się nowymi właścicielami działki.
Czy można kupić działkę rolną i postawić na niej dom?
To nie jest takie proste. Tu zaczynają się schody. Aby zbudować dom na działce rolnej, musisz sprawdzić kilka rzeczy. Najważniejsza to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, znany jako MPZP. Dokument ten zdradzi, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę, czy może tylko pod uprawy rolnicze.
Co jeśli nie ma MPZP?
Jeżeli brakuje planu zagospodarowania, masz opcję wystąpienia o warunki zabudowy. Nie zawsze jednak jest to takie proste. Musisz też zwrócić uwagę na rodzaj gruntu. Na przykład, jeżeli twój grunt to gleby mineralne i organiczne klasy I, II, III, będziesz potrzebował specjalnej decyzji o wyłączeniu go z produkcji rolnej. Z kolei, gleby klasy IV, V, VI – to już łatwizna, wystarczą tylko warunki zabudowy.
Co dalej?
Jeśli wszystko gra, zaczynamy budowę! Wszystko zależy od kategorii gruntu ornego i lokalnych przepisów. Jeśli jesteś zainteresowany, porozmawiaj z lokalnym urzędem i dowiedz się, co jest możliwe w Twoim przypadku. Pamiętaj, że budowa domu na działce rolnej to nie bułka z masłem, ale też nie jest to misja niemożliwa. Z dobrą wiedzą i przygotowaniem, twoje marzenie o domu stanie się rzeczywistością.
