Rezerwacja mieszkania u dewelopera – umowa rezerwacyjna – kiedy się ją podpisuje?

Przed zawarciem umowy deweloperskiej i aktem przeniesienia własności, często podpisuje się umowę rezerwacyjną. Ta umowa zyskała na popularności wśród deweloperów i ich klientów, dlatego została uwzględniona w nowej ustawie deweloperskiej. Jakie zmiany wprowadza ta ustawa i od kiedy nowe zasady umów rezerwacyjnych zaczną obowiązywać?

Co to jest umowa rezerwacyjna i do czego służy?

Umowa rezerwacyjna to porozumienie między deweloperem a osobą zainteresowaną kupnem nieruchomości, które pozwala na tymczasowe wstrzymanie sprzedaży danego mieszkania lub domu. Deweloper obiecuje, że przez jakiś czas nie sprzeda tego lokalu innemu klientowi. To daje potencjalnemu nabywcy lub deweloperowi czas na ostateczną decyzję o podpisaniu umowy deweloperskiej. Rezerwowanie mieszkań i domów jest powszechną praktyką. Kupno nieruchomości to duża inwestycja, często finansowana przez kredyt bankowy. Banki decydują o przyznaniu kredytu na podstawie wielu czynników, więc klienci nie mają pewności, czy otrzymają pozytywną decyzję, która umożliwi zakup. Deweloperzy też mogą napotkać na okoliczności, które wpłyną na realizację ich projektów.

Umowę rezerwacyjną zawiera się, gdy obie strony nie są pewne, czy transakcja dojdzie do skutku. Powody tej niepewności to na przykład oczekiwanie na decyzję banku o kredycie, negocjacje warunków finansowania, czy uzyskanie przez dewelopera finansowania i spełnienie określonych warunków ekonomicznych projektu.

Umowa rezerwacyjna, deweloperska i przedwstępna to różne rodzaje umów

Umowa rezerwacyjna umożliwia klientowi na określony czas zarezerwowanie wybranego mieszkania. W efekcie deweloper wycofuje tę nieruchomość z oferty, dając kupującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji. Umowa przedwstępna to z kolei obietnica jednej lub obu stron, że w przyszłości dojdzie do zawarcia docelowej umowy, czyli umowy przyrzeczonej. Natomiast umowa deweloperska to formalne zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na klienta.

Ciekawostką jest, że umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu jednorodzinnego może zawierać pewne elementy typowe dla umowy przedwstępnej. W rezultacie można wyróżnić dwa typy umów rezerwacyjnych, z których każda spełnia trochę inny cel i daje klientowi różne możliwości w procesie zakupu nieruchomości.

Co oferują deweloperzy?

Warunki rezerwacji mieszkań oferowane przez deweloperów mogą się różnić w zależności od projektu i firmy deweloperskiej. Istnieje możliwość dokonania ustnej rezerwacji mieszkania, która zazwyczaj obowiązuje przez kilka dni. Jeżeli w tym czasie klient nie zdecyduje się na podpisanie umowy rezerwacyjnej, nieruchomość jest ponownie udostępniana na rynku. Umowy rezerwacyjne, które są zawierane między deweloperem a klientem, zwykle obowiązują od jednego do trzech miesięcy. Ten okres zależy od rodzaju kredytu mieszkaniowego, o który stara się nabywca. Przez cały czas trwania umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany jest do wyłączenia konkretnego lokalu mieszkalnego z oferty sprzedaży, dając tym samym nabywcy czas na uzyskanie decyzji kredytowej.

Czasami sposób rezerwacji może być uzależniony od specyfiki danej inwestycji. Na przykład, w przypadku projektów o wyższym standardzie lub w atrakcyjnych lokalizacjach, warunki rezerwacji mogą być bardziej rygorystyczne. Deweloperzy mogą także dostosowywać warunki rezerwacji do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz do profilu swoich klientów.

Umowa rezerwacyjna musi spełniać określone wymogi, aby była ważna. Powinna być zawarta na piśmie i zawierać następujące elementy:

  1. Informacje o stronach umowy, miejscu i dacie jej zawarcia,
  2. Cenę nieruchomości wybranej przez klienta z oferty sprzedaży dewelopera,
  3. Wysokość opłaty rezerwacyjnej,
  4. Okres, na który nieruchomość zostanie wyłączona z oferty,
  5. Dane dotyczące usytuowania mieszkania w budynku,
  6. Informacje o powierzchni użytkowej nieruchomości i układzie pomieszczeń.

Chociaż umowa rezerwacyjna jest zawierana na stosunkowo krótki czas, to nie należy jej traktować lekceważąco. Może ona zawierać dodatkowe klauzule zabezpieczające interesy obu stron transakcji, zarówno dewelopera, jak i klienta. Dlatego ważne jest, aby każdy kto decyduje się na taką umowę, dokładnie zapoznał się z jej treścią i zrozumiał wszystkie zawarte w niej postanowienia.

Streszczenie zasad dotyczących opłaty rezerwacyjnej w umowie rezerwacyjnej

  1. Maksymalna wysokość opłaty nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości, zgodnie z ceną podaną w prospekcie informacyjnym.
  2. Po zawarciu umowy, np. deweloperskiej, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabywanej nieruchomości. Deweloper musi przelać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia umowy.
  3. Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje w przypadkach: gdy klient nie uzyskał kredytu, deweloper nie wypełnił zobowiązań z umowy rezerwacyjnej, lub gdy zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach zostaną dokonane przez dewelopera bez informowania klienta.

jakie zmiany w nowych umowach kupno domu

Umowa rezerwacyjna w świetle nowej ustawy deweloperskiej została objęta istotnymi zmianami, które wpłynęły na jej charakter i bezpieczeństwo nabywców.

  • Zmiana statusu umowy rezerwacyjnej: Chociaż wcześniejsza ustawa deweloperska nie definiowała umowy rezerwacyjnej, nowe przepisy nadają jej status umowy nazwanej. To oznacza, że jej zawartość i forma są bardziej uregulowane.
  • Uregulowanie opłat rezerwacyjnych: Nowa ustawa wprowadza jasne zasady dotyczące opłat rezerwacyjnych, co sprzyja lepszej ochronie nabywców.
  • Obowiązek informacyjny dewelopera: Deweloper musi teraz przed zawarciem umowy rezerwacyjnej dostarczyć klientowi prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dokumenty te są integralną częścią umowy.
  • Dostęp do informacji o nieruchomości: Nabywca ma prawo zapoznać się z kluczowymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości, takimi jak aktualny stan księgi wieczystej, odpis z KRS lub CEiDG oraz pozwolenie na budowę, jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza istotne zmiany w obszarze umów rezerwacyjnych, przekształcając je w umowy nazwane i wprowadzając ścisłe zasady dotyczące opłat rezerwacyjnych. Deweloperzy mają teraz obowiązek dostarczenia klientom prospektów informacyjnych i umożliwienia wglądu w ważne dokumenty dotyczące nieruchomości przed zawarciem umowy. Te zmiany mają na celu zwiększenie transparentności i bezpieczeństwa nabywców na rynku nieruchomości.

- Home Broker -

Warto przeczytać: