Jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym? Czy aktualne ceny są realne?

Czy marzysz o własnym kącie, ale nie jesteś pewien, jakie kroki podjąć, aby negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym? Oto kilka sprawdzonych strategii, które pomogą Ci osiągnąć najlepszy możliwy wynik w negocjacjach. Bez zbędnego owijania w bawełnę, przejdźmy do konkretów.

Negocjacje to nie tylko dyskusja o cenie. To również umiejętność porozumienia się i znalezienia wspólnego języka. Przygotuj się nie tylko merytorycznie, ale i emocjonalnie. Na przykład, ja przed każdą poważną rozmową staram się przeprowadzić krótką medytację, by zyskać spokój i skupienie.

1. Zdobądź kompleksową wiedzę o rynku

Zanim rozpoczniesz negocjacje, musisz zebrać jak najwięcej informacji na temat rynku nieruchomości. Sprawdź ceny mieszkań i domów w okolicy, w której zamierzasz inwestować. Upewnij się, że rozumiesz trendy cenowe i lokalne uwarunkowania rynkowe. To pozwoli Ci określić realną wartość nieruchomości i uniknąć przepłacenia.

2. Wykaż się pewnością siebie i elastycznością

Negocjacje cenowe to gra psychologiczna. Jeśli chcesz uzyskać korzystną cenę, musisz wykazać się pewnością siebie. Postaraj się być pewny swoich argumentów i nie daj się zdominować drugiej stronie. To właśnie Twoja pewność siebie może wpłynąć na pozytywny obrót negocjacji. Elastyczność to klucz do udanych negocjacji. Jednak nie warto zbytnio ustępować. Określ sobie maksymalną cenę, którą jesteś gotów zapłacić, i trzymaj się jej. Pamiętaj, że nie zawsze uda Ci się osiągnąć swoje ostateczne oczekiwania, ale nie rezygnuj z własnych granic.

W zależności od miasta, negocjacje mogą obniżyć cenę o 1,4–2,6%. Jeśli weźmiemy pod uwagę także tendencję sprzedających do obniżania cen w trakcie wystawiania oferty, okazuje się, że możemy zapłacić za mieszkanie nawet o 7,7% mniej.

W tym roku różnica między pierwszą ceną ofertową a ostateczną ceną transakcyjną w największych miastach wynosiła średnio:

  • Wrocław – 7,4%
  • Kraków – 7,3%
  • Warszawa – 7,6%
  • Poznań – 4,5%
  • Gdańsk – 6,4%
  • Łódź – 7,7%

Przeciąganie negocjacji – Czy ma sens?

Kiedy stoimy przed decyzją zakupu nieruchomości, jedno z pytań, które często nasuwa się na myśl, brzmi: czy przeciąganie negocjacji ma sens? To pytanie dotyczy istotnego aspektu procesu zakupu, a mianowicie rozmów cenowych. Czy warto kontynuować negocjacje, czy też powinniśmy zaakceptować pierwszą propozycję? Oto kilka myśli na ten temat. Kluczem do udanych negocjacji jest umiejętne prowadzenie rozmów. Warto być dobrze przygotowanym, znać rynek nieruchomości i mieć jasno określone swoje limity cenowe. Przeciąganie negocjacji nie oznacza bezkrytycznego dążenia do obniżenia ceny, ale racjonalnego podejścia do ustalania warunków transakcji.

Pozyskanie lepszych warunków

Przeciąganie negocjacji może przynieść korzyści w postaci lepszych warunków zakupu. Jeśli sprzedawca jest gotów do dalszych ustępstw, możesz osiągnąć niższą cenę, uzyskać dodatkowe udogodnienia lub skorzystać z innych korzyści. To szczególnie ważne, jeśli masz ograniczony budżet i każda złotówka się liczy. Przeciąganie negocjacji pozwala także zrozumieć, jak elastyczny jest druga strona. Czy sprzedawca jest skłonny do ustępstw, czy też trzyma się swojej pierwszej propozycji? To informacja, która może być przydatna w procesie podejmowania decyzji. Jeśli druga strona jest otwarta na negocjacje, może to świadczyć o jej chęci do zawarcia transakcji.

Ryzyko stracenia okazji

Jednak przeciąganie negocjacji wiąże się również z pewnym ryzykiem. Istnieje ryzyko, że druga strona może wycofać swoją ofertę lub znaleźć innego zainteresowanego nabywcę. Jeśli jesteś zdecydowany na zakup konkretnej nieruchomości i uważasz, że cena jest akceptowalna, może być rozsądne zaakceptowanie oferty.

Skorzystaj z profesjonalnej pomocy – Profesjonalny inspektor nieruchomości

Warto rozważyć wynajęcie profesjonalnego inspektora nieruchomości. Taka osoba może dokładnie zbadać stan techniczny domu, wskazać ewentualne problemy i koszty remontów oraz dostarczyć niezależną opinię na temat nieruchomości. To inwestycja, która może Cię uchronić przed nieprzyjemnymi niespodziankami. Pełne zrozumienie mechanizmów negocjacji cen na rynku wtórnym nieruchomości jest równie istotne jak poznanie specyfikacji danego mieszkania. Bez odpowiedniej wiedzy i przygotowania, łatwo można przepłacić.

Jaki jest rynek nieruchomości w Polsce? Czy wystawiane ceny są realne?

Według badań przeprowadzonych przez analityków, średnia różnica w cenach ofertowych a rzeczywistych cenach transakcyjnych mieszkań w 27 polskich miastach wynosiła 11%. To już na pierwszy rzut oka może być zaskakujące, ale warto pamiętać, że to tylko średnia. W praktyce różnice były znacznie większe. W niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Częstochowa, Bydgoszcz, Poznań, Wrocław, Sopot czy Katowice, różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną sięgała nawet 12-14%. To oznacza, że niektórzy sprzedawcy próbowali wystawić mieszkania na rynek za cenę znacznie wyższą niż ich realna wartość. To zjawisko, niestety, nie jest odosobnione. Nawet w miastach, gdzie różnica między cenami jest mniejsza, jak Kielce, Toruń czy Rzeszów (6-7%), wciąż mamy do czynienia z pewnym rozdźwiękiem między ofertą a rzeczywistością.

Sytuacja na rynku – dane z ostatniego roku

Jeśli spojrzymy na dane z I kwartału 2023 roku i porównamy je z analogicznym okresem poprzedniego roku, to okazuje się, że w Warszawie średni czas sprzedaży mieszkania wydłużył się z 129 dni do 159 dni. To oznacza aż miesięczne przedłużenie procesu transakcji. W przypadku pięciu największych miast Polski łączny czas sprzedaży mieszkań wzrósł z 93 dni do 124 dni. Dla pozostałych lokalizacji również odnotowano wydłużenie z 80 dni do 126 dni.

Największe mieszkania dłużej na rynku – czas jako argument

Mieszkania, które długo są na rynku, mogą generować dla sprzedającego dodatkowe koszty, takie jak podatki czy opłaty za utrzymanie. Jest to argument, który można wykorzystać, aby spróbować uzyskać lepszą cenę.

Warto zauważyć, że wydłużający się czas sprzedaży dotyczy przede wszystkim nieruchomości o większym metrażu. Eksperci wskazują, że średni metraż mieszkania, które pozostaje na rynku przez ponad 200 dni, wynosi 65 m². Dlaczego tak się dzieje? Może to być efektem wyższych cen i większej konkurencji wśród mieszkań o większej powierzchni.

jak obniżyć cenę domu lub mieszkania - nieruchomości - cena

Skuteczne metody sprawdzania mieszkania przed zakupem

1. Spacery po okolicy, rozmowa z sąsiadami

Przed wizytą w samym mieszkaniu warto dokładnie poznać okolicę, w której znajduje się nieruchomość. Spędź kilka wieczorów na spacerach po okolicy, zwracając uwagę na sąsiedztwo, infrastrukturę oraz dostępność sklepów i komunikacji publicznej. To pozwoli Ci ocenić, czy miejsce spełnia Twoje oczekiwania. Nie krępuj się porozmawiać z przyszłymi sąsiadami. To doskonały sposób, aby dowiedzieć się więcej o życiu w danej okolicy. Możesz zapytać o kwestie bezpieczeństwa, sąsiedzkie relacje czy ewentualne problemy z infrastrukturą. Sąsiedzi często posiadają cenne informacje na temat otoczenia.

2. Analiza kosztów eksploatacji

Oprócz samej ceny zakupu mieszkania, zastanów się nad kosztami eksploatacji. To obejmuje opłaty za media, podatek od nieruchomości, czynsz czy inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Upewnij się, że stać Cię na utrzymanie domu w dłuższej perspektywie.

3. Ocena dostępu do usług i rozrywki

Sprawdź, jakie usługi i atrakcje znajdują się w okolicy. Czy jest dostęp do placówek oświatowych, sklepów, parków czy innych miejsc rekreacyjnych? To ważne, jeśli planujesz zamieszkać w danej lokalizacji na stałe.

4. Standard wykończenia, parametry techniczne

Kolejnym istotnym czynnikiem jest zestawienie parametrów technicznych mieszkania. Metraż, układ pomieszczeń, piętro, rok budowy, a także powierzchnia działki w przypadku domów – wszystko to ma wpływ na cenę. Większe mieszkania zazwyczaj są droższe, podobnie jak te położone na wyższych piętrach lub nowsze budynki. Jednak warto dostosować te parametry do naszych indywidualnych potrzeb i preferencji. Standard wykończenia nieruchomości to kolejny istotny czynnik wpływający na cenę. Mieszkania o wyższym standardzie, z nowoczesnymi materiałami i urządzeniami, zazwyczaj są droższe. Jednak to również może wpływać na naszą jakość życia i komfort domu, dlatego warto zastanowić się, czy jesteśmy gotowi zainwestować w wyższy standard. W przypadku domów, na cenę wpływają także nowoczesne technologie zainstalowane w budynku. Ogrzewanie, systemy alarmowe, automatyka domowa – to wszystko może podnieść wartość nieruchomości. Jednak trzeba też brać pod uwagę koszty eksploatacji takich rozwiązań.

5. Stan prawny

Ostatnim, ale równie istotnym aspektem jest stan prawny nieruchomości. Czy budynek jest objęty księgą wieczystą, czy są jakieś obciążenia gruntowe, czy nieruchomość nie jest przedmiotem sporów prawnych – to wszystko ma wpływ na jej cenę i spokój przyszłego właściciela.

Dokumenty, które warto sprawdzić, to między innymi:

  • Księga wieczysta – dokument potwierdzający prawo własności,
  • Akt notarialny – umowa sprzedaży lub darowizny,
  • Akt założenia spółdzielni mieszkaniowej – w przypadku mieszkań w spółdzielniach,
  • Protokół zdawczo-odbiorczy – dokument potwierdzający stan techniczny mieszkania.

okolica nieruchomości jak oszacować wartość

Eksperckie oszacowanie stanu technicznego

1. Rozmieszczenie pomieszczeń

Odpowiednie rozmieszczenie pomieszczeń również ma znaczenie. Funkcjonalny układ mieszkania, który umożliwia wygodne korzystanie z każdego pomieszczenia, może podnosić jego cenę. Nieustawne i niewygodne rozmieszczenie może działać na niekorzyść.

2. Nasłonecznienie, efektywność energetyczna

Światło słoneczne to czynnik, który często jest ceniony przez przyszłych nabywców. Mieszkania, które są dobrze nasłonecznione przez większą część dnia, mogą być atrakcyjniejsze i droższe od tych, które cierpią na brak naturalnego światła. Efektywność energetyczna to coraz ważniejszy czynnik przy ocenie nieruchomości. Mieszkania, w których ciepło jest utrzymywane, a straty energii są minimalizowane, mogą być droższe ze względu na niższe koszty eksploatacji.

  • Stan techniczny nieruchomości ma ogromne znaczenie. Stare wyposażenie, które będzie wymagało remontu lub zutylizacji, może wpłynąć na obniżenie ceny. Porysowane okna, źle osadzone drzwi czy problemy z instalacjami to aspekty, które warto brać pod uwagę.
  • Zatrudnij rzeczoznawcę majątkowego lub budowlanego, aby dokładnie ocenił stan techniczny mieszkania. Jeżeli wynik ekspertyzy wskaże na konieczność przeprowadzenia poważnych remontów, takich jak wymiana instalacji, jest to mocny argument, aby żądać obniżki ceny.

Analiza ofert konkurencyjnych

Kiedy już znasz swoje argumenty, warto również znać argumenty sprzedającego. A te najlepiej zrozumieć, analizując oferty konkurencyjne. Jakie mieszkania można dostać w tej samej cenie? Czy ta nieruchomość rzeczywiście wyróżnia się na tle innych? Zastosowanie powyższych zasad z pewnością wpłynie na to, jak efektywne będą wasze negocjacje. Im lepiej przygotowany jesteś, tym większe masz szanse na sukces. Ale pamiętaj, negocjacje to też gra. I jak w każdej grze, by wygrać, trzeba znać jej zasady.

- Home Broker -

Warto przeczytać: