Aktualności

Na co uważać przy kredycie hipotecznym

Dla przeciętnego Polaka kupującego mieszkanie, kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem na sfinansowanie transakcji. Home Broker przypomina, że kredyt to nie tylko oprocentowanie i wysokość miesięcznej raty i zwraca uwagę na najważniejsze ryzyka z nim związane.1) Ryzyko wzrostu stóp procentowych Aktualnie mamy w Polsce najniższe stopy procentowe w historii, co przekłada się na atrakcyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Warto jednak pamiętać, że stan taki nie będzie trwał wiecznie, a historycznie patrząc, stopy (nie tylko w Polsce) częściej były wyższe niż niższe. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych opiera się najczęściej na stawce WIBOR 3M, która (w uproszczeniu) jest pochodną stóp procentowych. Przy wzroście WIBOR-u o 1 pkt proc. rata 25-letniego kredytu na kwotę 300 tys. zł rośnie z 1671 do 1846 zł (10 proc.), a przy dwóch takich podwyżkach wyniesie już 2029 zł, co jest kwotą o 21 proc. wyższą niż poziom wyjściowy. Zmiana raty kredytu w zależności od wzrostu stawki WIBOR 3M Źródło: obliczenia Home Broker; założenia: kredyt na 25 lat na kwotę 300 tys. zł, marża 1,8 p.p., raty równe 2) Ryzyko walutowe Choć w ofertach banków kredytów w walutach obcych praktycznie już nie ma, to wielu Polaków wciąż taką pożyczkę spłaca i jeszcze przez wiele lat będzie spłacać. Warto pamiętać, że w przypadku takiego kredytu, należy brać pod uwagę nie tylko jego oprocentowanie, ale i zmieniający się kurs waluty, w której kredyt jest rozliczany. Wahania kursów bezpośrednio przekładają się na wysokość raty kredytowej. W przypadku nałożenia się wzrostu notowań danej waluty z podniesieniem stóp procentowych może zdarzyć się tak, że z miesiąca na miesiąc rata wzrośnie o kilkadziesiąt procent.3) Dodatkowe koszty związane z kredytem Przeciętny klient zaciągający kredyt hipoteczny zwraca uwagę głównie na wysokość raty. A należy pamiętać o bardziej szczegółowym zapoznaniu się z taryfą opłat i prowizji bankowych, by po kilku latach nie zostać niemile zaskoczonym. Zwrócić uwagę należy m.in. na prowizję za wcześniejszą (całkowitą i częściową) spłatę kredytu. W wielu bankach występuje ona przez pierwszych kilka lat, a wynosić może nawet kilka proc. spłacanej kwoty. Choć w chwili kupowania mieszkania kredytobiorca może nie planować wcześniejszej spłaty, to warto taką możliwość rozważyć. Istotnym kosztem z punktu widzenia klienta mogą być ubezpieczenia, które stały się częstym (choć nie zawsze przez klientów pożądanym) dodatkiem do kredytów. Z jednej strony mamy więc obowiązkowe ubezpieczenia samego kredytu (np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), z drugiej dotyczące nieruchomości, a z trzeciej – samego kredytobiorcy. Trzeba przyjrzeć im się pod kątem częstotliwości pobierania składki, jak i jej wysokości oraz sposobu naliczania. W przypadku osób spłacających kredyt we franku szwajcarskim okazało się, że po kilku latach muszą zapłacić kilka tys. zł z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.4) Obniżenie zarobków Kredyt mieszkaniowy to długoterminowy produkt finansowy. Większość osób zaciąga go na 25 lub nawet 30 lat nie wiedząc, co czeka je w przyszłości, choćby w perspektywie kilku lat. Zadłużając się na pół życia należy wziąć pod uwagę kilka negatywnych scenariuszy i zabezpieczyć się przed nimi. Możliwości jest bardzo wiele: kryzys i utrata pracy, znaczna obniżka pensji, śmierć lub choroba kredytobiorcy lub współmałżonka itd. Z tego względu warto przede wszystkim nie zaciągać kredytu na maksymalną zdolność kredytową, a jednocześnie w trakcie jego spłacania budować sobie finansową poduszkę bezpieczeństwa, z której skorzystamy w razie sytuacji alarmowej.5) Zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania Ani bank ani klient nie mogą bez zgody drugiej strony zmienić warunków umowy kredytowej. Nie mogą, chyba że… sama umowa o tym mówi. W okresie walki o klientów banki łapały się różnych sposobów na przyciągnięcie kupujących i jednym z nich było oferowanie niskiej marży, ale tylko przez jakiś czas. Jeśli ktoś zaciągnął taki kredyt to musi pamiętać, że za rok, dwa czy trzy, marża pójdzie w górę, a wraz z nią miesięczna rata. Planując domowy budżet należy w takiej sytuacji uwzględnić właśnie tę wyższą wartość miesięcznego obciążenia.Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev

MdM: Częste pytania o nieruchomość

Dość skomplikowane zasady działania programu MdM sprawiają, że wiele osób ma wątpliwości co do możliwości czy sposobu skorzystania z dopłat. Home Broker wybrał pięć powtarzających się pytań o kupowaną w programie nieruchomość zadawanych przez klientów i odpowiedział na nie.1) Czy możliwe jest uzyskanie dopłaty MdM do używanego mieszkania? Nie. Program Mieszkanie dla Młodych przeznaczony jest tylko dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną i to tylko pod warunkiem, że zakup następuje na rynku pierwotnym (czyli od dewelopera). Z dofinansowania wkładu własnego skorzystać można zarówno przy zakupie domu jak i mieszkania.2) Czy budując dom systemem gospodarczym mogę otrzymać dopłatę MdM? Program Mieszkanie dla Młodych przewiduje wsparcie tylko dla klientów kupujących nowo wybudowaną nieruchomość (mieszkanie lub dom) od „osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej”, czyli na rynku pierwotnym od dewelopera. Osoby budujące dom na własną rękę mogą za to uzyskać zwrot części wydatków na zakup materiałów budowlanych (zwrot części zapłaconego podatku VAT). Aby się o ten zwrot ubiegać, należy w określonym ustawą terminie złożyć wniosek do właściwego urzędu skarbowego wraz z kopiami pozwolenia na budowę i faktur za wydatki.3) Chciałbym kupić mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej, czy mogę ubiegać się o dofinansowanie w ramach MdM? Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, sytuacja, w której cena mieszkania nie jest znana w chwili składania wniosku o kredyt ani nawet w chwili przeniesienia prawa własności na kupującego (tak jest zwykle z mieszkaniami kupowanymi od spółdzielni mieszkaniowych), wyklucza mieszkania spółdzielcze z programu MdM. Ale warto wiedzieć, że jest od tej zasady wyjątek. Jeśli lokal wybudowany przez spółdzielnię jest ukończony i jego koszty są rozliczone, a ostateczna cena znajdzie się w umowie o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania, nabywca może skorzystać z MdM.4) Czy dopłata przysługuje na mieszkanie urządzane w zaadaptowanym poddaszu? Na mieszkanie powstałe w wyniku adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych (np. strychów) można otrzymać dopłatę w ramach MdM. Ustawa mówi o tym, że do dopłat kwalifikują się mieszkania „nowo wybudowane”, ale nie precyzuje tego pojęcia. Wg interpretacji Ministerstwa może to być nie tylko budowa, ale i rozbudowa czy adaptacja. Kluczowe jest, by powstało nowe mieszkanie i zostało po raz pierwszy zasiedlone przez nabywcę.5) Czy wykup mieszkania od towarzystwa budownictwa społecznego uprawnia mnie do skorzystania z dopłat MdM? Nie, dopłaty przysługują tylko osobom, które kupują nowo wybudowane mieszkanie i zaciągają na ten cel kredyt hipoteczny. Wykup lokalu od TBS nie spełnia tych warunków. Podobnie nie istnieje możliwość uzyskania dofinansowania na wykup mieszkania zakładowego. Zobacz też: MdM: Trudne pytania o beneficjentów. Masz pytanie dotyczące programu Mieszkanie dla Młodych? Napisz na mdm@homebroker.dev.Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev

Pułapki przy zakupie używanego mieszkania

Dla większości Polaków zakup mieszkania jest jedną z najważniejszych inwestycji w życiu. Transakcja taka wiąże się z wieloma ryzykami. Home Broker przyjrzał się sytuacji klienta kupującego nieruchomość na rynku wtórnym i zwraca uwagę na najważniejsze zagrożenia.Zadłużenie nieruchomości Kupując mieszkanie należy zweryfikować, czy nie jest ono czasem zadłużone. Z jednej strony trzeba sprawdzić, czy w Księdze Wieczystej nie ma wpisanego obciążenia hipoteki, a z drugiej upewnić się, że nie ma zaległości np. z tytułu płatności za media lub do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty.Niechciani lokatorzy Nieuważne przestudiowanie aktu notarialnego i księgi wieczystej może doprowadzić do kupna mieszkania z służebnością osobistą, w którym uprawniony będzie mógł mieszkać do śmierci. W świetle prawa takie mieszkanie jest zbywalne i służebność pozostaje na nim mimo zmiany właściciela. Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym powinien upewnić się też, że z nieruchomości wymeldowali się wszyscy dotychczasowi lokatorzy. Sprzedający może uzyskać takie zaświadczenie w urzędzie gminy i zaprezentować je przed podpisaniem aktu notarialnego.Wycofanie się sprzedającego z transakcji Wymarzone mieszkanie znalezione, zaliczka wpłacona. Tymczasem sprzedający oddaje zaliczkę i mówi, że z transakcji nic nie będzie. W świetle prawa nie można mu nic zrobić, chyba że mieliśmy podpisaną umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jest ona mocnym zobowiązaniem stron do zawarcia umowy na warunkach i w terminie wskazanych w umowie. Wiąże się z nią uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna zabezpiecza także przed nieoczekiwanym wzrostem ceny mieszkania, do którego może dojść jeśli pojawią się na nie inni chętni. Uwagę warto też zwrócić na różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Ten pierwszy jest nie tylko zapłatą pierwszej transzy (jest tym zaliczka), bo pełni także funkcję gwarancyjną. Gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy, wpłacony zadatek przepada lub musi być zwrócony w podwójnej wysokości (zależnie od tego, z czyjej winy nie dojdzie do podpisania umowy).Koszty bieżące Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić, jakie są bieżące koszty jej utrzymania. W przypadku mieszkania istotne są m.in. opłaty jakie ponosi się na rzecz spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty. Różnice w miesięcznym obciążeniu podobnych mieszkań wynosić mogą kilkaset złotych, nie jest to więc bez znaczenia. Największą niewiadomą jest fundusz remontowy, bo w zależy on od stanu nieruchomości i planowanych w najbliższych latach prac.Wymagany remont Rzadko zdarza się tak, by kupujący i sprzedający mieli podobny gust, a mieszkanie było w takim stanie, by nie wymagało nawet odświeżenia. Często kupujący akceptuje stan i wygląd nieruchomości, po czym po kilku miesiącach lub kwartałach przeprowadza remont i zmienia meble, bo to, z czym pozostawił go sprzedający jednak przestało się podobać. Pamiętać należy też o tym, że nowych i w idealnym stanie sprzętów raczej nikt w mieszkaniu nie urządza, więc istnieje duże prawdopodobieństwo, że w ciągu kilku lat trzeba będzie wymienić prawie wszystkie urządzenia AGD.Zmiana otoczenia Plan zagospodarowania przestrzennego okolicy trzeba sprawdzić kupując mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, przy czym jeśli kupujemy nieruchomość od dewelopera, to zgodnie z prawem musi on poinformować klientów o ewentualnych przyszłych niedogodnościach w prospekcie informacyjnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym przyszłość okolicy trzeba zbadać samodzielnie, by nie okazało się, że za kilka lat zielona okolica zmieni się w węzeł obwodnicy z drogą ekspresową lub wysypisko śmieci. Kupując nieruchomość warto mieć się na baczności. Nadmierna podejrzliwość może czasem uratować przed problemami. Ostrożność należy wzmóc m.in. jeśli sprzedający podejrzanie mocno naciska na to, by szybko dobić targu, nie dopuszczając nawet do dokładnego zweryfikowania nieruchomości lub gdy cena nieruchomości jest podejrzanie niska.Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev

Pięć sposobów na tańsze mieszkanie

Mimo obniżki cen w ostatnich latach (realny spadek przekroczył 30 proc.) dla wielu Polaków nieruchomości nadal są za drogie. Ale istnieje kilka sposobów na to, by kupić taniej. W zależności od wykorzystanej możliwości, bonifikata może wynieść od kilku do… niemal stu procent.1) Poddasze lub suterena Adaptacja miejsca, które standardowo nie jest mieszkaniem może przynieść wymierne korzyści jeśli chodzi o zakup. Ma to jednak sporo wad. Jeśli chodzi o suterenę to należy pamiętać m.in. o zagrożeniu zalaniem i wilgocią, mniejszej ilość światła słonecznego docierającego do środka oraz w niektórych przypadkach o ograniczonej prywatności. W zamian za to można kupić lokal o 25-30 proc. taniej niż podobny ale umiejscowiony wyżej. Można też kupić poddasze i samodzielnie przeprowadzić adaptację go na cele mieszkaniowe. Taki proces wymaga zachodu, czasu i pieniędzy, nie jest więc przeznaczony dla osób, którym mieszkanie potrzebne jest „od zaraz”. Ale nawet uwzględniając wydatki na ocieplenie, izolację i urządzenie strych, będzie to opłacalna inwestycja, a niebagatelną zaletą takich lokali jest unikalny klimat i możliwość nieszablonowego urządzenia.2) Program Mieszkanie dla Młodych Po wygaśnięciu programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim, rząd wprowadził kolejne rozwiązanie umożliwiające określonej grupie klientów zakup mieszkanie z państwowym dofinansowaniem: Mieszkanie dla Młodych. W tym wypadku z 10- lub 15-proc. dopłaty (która w ciągu pięciu lat może wzrosnąć o kolejne 5 proc.) skorzystać mogą osoby do 35. roku życia, które kupują swoje pierwsze własne mieszkanie. Pod warunkiem, że jest to zakup z rynku pierwotnego, a nieruchomość spełnia cenowy i powierzchniowy warunek zapisany w ustawie.3) Taniej od dewelopera W każdym mieście są bardziej i mniej popularne dzielnice. Najniższe ceny znajdziemy zwykle na obrzeżach, a gdy dodamy do tego obniżkę ceny związaną z przedsprzedażą u dewelopera, to możliwe jest nabycie mieszkania o połowę tańszego od średniej ceny w dzielnicach centralnych. Trzeba jednak pamiętać, że kupując w przedsprzedaży nabywamy trochę kota w worku, bo na wczesnym etapie budowy nie sposób dokładnie zwizualizować sobie wyglądu osiedla i samego mieszkania. Do tego wprowadzić będzie można się za 1,5-2 lata, a jeszcze trzeba uwzględnić koszt urządzenia. W przypadku obrzeży miast spore znaczenie ma też kwestia dojazdu do pracy.4) Mieszkanie do remontu Przeciwieństwem zakupu „dziury w ziemi” od dewelopera jest wybór mieszkania w starszym budownictwie, które wymaga wkładu czasu, pieniędzy i pracy. Decydując się na tanią nieruchomość w tzw. bloku z wielkiej płyty możemy liczyć na niższą cenę, choć należy uwzględnić koszt remontu, który w zależności od obecnego stanu nieruchomości może wynieść od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Po stronie plusów warto zaznaczyć, że kupując mieszkanie do remontu można w niezłej cenie nabyć nieruchomość w dobrej okolicy, z bogatą infrastrukturą i sprawnym dojazdem do centrum.5) Nieruchomość od komornika 25 lub nawet 33 proc. bonifikaty od ceny rynkowej można zainkasować kupując mieszkanie na licytacji komorniczej. Taka obniżka brzmi zachęcająco, ale trzeba pamiętać, że rozwiązanie tego rodzaju ma kilka wad. Przede wszystkim podaż takich mieszkań jest mocno ograniczona. Nie ma tu miejsca na wybór osiedla, metrażu czy rozkładu mieszkania. Licytacje komornicze to niewielki ułamek rynku nieruchomości i jest to raczej polowanie na okazję niż selekcja mieszkań. Dodatkowo należy pamiętać, że uzyskana bonifikata zależeć będzie m.in. od tego, ilu licytujących się stawi i jak będą zdeterminowani do zakupu. Zdarzyć może się, że mieszkanie zostanie ostatecznie sprzedane za cenę wyższą od rynkowej. Problemem mogą być też dotychczasowi lokatorzy, których nie można wyrzucić na bruk jeśli nie mają gdzie mieszkać. Licytacje komornicze są przeznaczone głównie dla klientów z gotówką, bo od chwili licytacji kupujący ma dwa tygodnie na zapłatę. Czasem udaje się termin ten wydłużyć do miesiąca, ale i to jest często okresem zbyt krótkim na uzyskanie kredytu. Plusy i minusy sposobów na tańszy zakup mieszkaniaŹródło: Home Broker Pięć sposobów na zakup tańszego mieszkania to tylko część możliwości. Warto wspomnieć jeszcze na przykład o licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych, zakupie nieruchomości z prawem dożywocia czy od wojska, gminy lub Lasów Państwowych (tu istnieje możliwość zakupu nawet za 5 proc. wartości mieszkania). A na końcu pozostają po prostu negocjacje ze sprzedającym, przy czym warto pamiętać, że większe szanse na sukces na tym polu mają osoby z gotówką w kieszeni.Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev

MdM: Trudne pytania o beneficjentów

Mieszkanie dla Młodych budzi spore zainteresowanie kupujących mieszkanie, ale dość skomplikowane zasady działania programu sprawiają, że wiele osób ma wątpliwości co do możliwości czy sposobu skorzystania z dopłat. Home Broker wybrał sześć trudnych pytań często zadawanych przez klientów zainteresowanych MdM i odpowiedział na nie.1) Mam działkę budowlaną, ale na razie nie zamierzam budować domu, tylko kupić mieszkanie. Czy robiąc to mogę skorzystać z dofinansowania w ramach MdM? Według ustawy, z MdM skorzystać nie mogą osoby, które posiadają na własność dom lub mieszkanie albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Posiadacz działki, bez względu na jej przeznaczenie może zostać beneficjentem MdM.2) Jestem właścicielem połowy mieszkania, czy to wyklucza mnie z programu MdM? Program jest przeznaczony dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie/dom na własność i określenie „na własność” jest w nim kluczowe. Z dopłat nie są zatem wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania/domu, nawet jeśli będzie to 99 procent. Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że w przypadku posiadania przez małżeństwo wspólnie zakupionego po ślubie mieszkania, mamy do czynienia ze współwłasnością łączną a nie ułamkową, w tym wypadku z dofinansowania MdM skorzystać już nie można.3) Czy cudzoziemiec może skorzystać z MdM? Ustawa o MdM nie nakłada żadnych wymagań dotyczących obywatelstwa, określa jedynie, że mieszkanie kupowane na kredyt z dofinansowaniem ma być położone w Polsce. Warto jednak pamiętać, że ustawa to jedno, a oferta banków – drugie. Cudzoziemcy powinni więc poszukać takiej instytucji, która będzie chciała w ogóle udzielić im kredytu.4) Mam mieszkanie kupione z dopłatą, wkrótce zamieszka w nim ze mną partnerka, z którą zamierzam się pobrać. Czy będę musiał oddać dofinansowanie? Zamieszkanie partnera czy partnerki z beneficjentem MdM, podobnie jak zawarcie związku małżeńskiego (nawet z osobą posiadającą mieszkanie), nie jest przesłanką do utraty prawa do dopłat i zwrotu otrzymanego dofinansowania. Nieruchomość nadal jest własnością beneficjenta, nie jest to wynajęcie ani użyczenie mieszkania, które skutkują utratą prawa do dopłaty.5) Czy do kredytu MdM mogą dołączyć współkredytobiorcy w sytuacji gdy np. brakuje mi zdolności kredytowej? Jeśli mimo dopłaty ze strony skarbu państwa klient nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej do uzyskania odpowiedniej kwoty kredytu, do umowy mogą przystąpić np. jego rodzice czy inni bliscy. Ustawa wymienia następujące osoby, które mogą to uczynić: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha oraz teściowie nabywcy.6) Czy para pozostająca w związku nieformalnym może skorzystać z MdM? Nie, o dopłaty w ramach Mieszkania dla Młodych ubiegać może się tylko małżeństwo lub jedna osoba niepozostająca w związku małżeńskim. Nie ma możliwości, by z dopłat skorzystała razem para bez ślubu (każda z tych osób sama może, mogą też równocześnie, ale nie razem) lub jedno z małżonków. Masz pytanie, na które Home Broker jeszcze nie odpowiedział? Napisz na mdm@homebroker.dev.Marcin Krasoń, Home Broker

MdM: dopłatę do mieszkania można stracić

Niestosowanie się do zasad programu Mieszkanie dla Młodych oznaczać będzie problemy. Lepiej więc zapoznać się z regułami gry, bo ich złamanie oznacza odebranie dopłaty (nie całej, a jej części). Od tej zasady jest jednak wyjątek. Dopłaty do kredytów hipotecznych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych cieszą się zainteresowaniem Polaków. Przez pierwsze trzy miesiące do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiło 4,4 tys. wniosków na łączną kwotę dopłat blisko 100 mln zł. Od złożenia wniosku do wypłaty środków musi trochę potrwać, lecz warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach otrzymaną ze skarbu państwa dopłatę trzeba będzie oddać – może do tego dojść jeśli beneficjent złamie zasady działania programu. Osoba, która dostanie dofinansowanie, w okresie pięciu lat nie będzie mogła sprzedać subsydiowanego mieszkania ani go wynająć lub użyczyć komuś innemu, ani też zmienić przeznaczenia użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (np. na lokal usługowy). Nie można też wejść w posiadanie innego lokalu mieszkaniowego. Jeśli dojdzie do któregoś z wymienionych zdarzeń, kredytobiorca będzie musiał zwrócić dofinansowanie.Home Broker podpowiada: czego w ciągu 5 lat nie można zrobić w MdM: - sprzedać mieszkania kupionego na kredyt z dopłatami; - wynająć go ani użyczyć innej osobie; - zmienić przeznaczenia użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych; - wejść w posiadanie innego lokalu mieszkaniowego (za wyjątkiem otrzymania go w drodze spadku)....

PIT 2014: Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości

Do końca kwietnia trzeba złożyć deklarację PIT-39, w której rozliczamy ubiegłoroczną sprzedaż mieszkania. To ostatnia deklaracja, w której będzie można skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Sprzedającym nieruchomość z zyskiem szybciej niż pięć lat od zakupu pozostanie tylko jedna szansa na uniknięcie podatku: ulga mieszkaniowa. Z końcem 2013 r. zniknęła tak zwana ulga meldunkowa pozwalająca na niezapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości osobom, które transakcję przeprowadziły przed mniej niż pięciu laty i były zameldowane w budynku lub lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Nie znaczy to jednak, że podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nie da się dziś uniknąć, bo obowiązuje inna ulga: mieszkaniowa. W myśl jej zasad, sprzedając z zyskiem mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym je zakupiono, nie trzeba płacić 19-proc. podatku pod warunkiem, że pieniądze z transakcji zostaną w ciągu dwóch lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, w tym np. zakup nowej nieruchomości mieszkalnej. Podatek dochodowy jest należny w przypadku powstania dochodu z danego źródła przychodu. Dochód to różnica pomiędzy przychodem (kwotą otrzymaną ze sprzedaży) a kosztami jego uzyskania (kosztem zakupu, udokumentowanymi nakładami, odpisami amortyzacyjnymi, kosztami transakcyjnymi itd.). Z uwagi na zmiany cen nieruchomości może zdarzyć się, że sprzedaż mieszkania w ogóle nie wygeneruje dochodu, czyli podatku płacić nie trzeba będzie. Z punktu widzenia osoby fizycznej sprzedającej nieruchomość kluczowym faktem jest, że podatek trzeba płacić jeśli zbycie nieruchomości nastąpi w ciągu pięciu lat od zakupu, przy czym owe pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu. To oznacza, że kwota uzyskana w 2014 r. ze sprzedaży nieruchomości kupionej przed 1 stycznia 2009 r. jest obojętna podatkowo, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy podatkowej. Sprzedaż nieruchomości oznacza zarówno zbycie samego prawa własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania czy również udziału w nieruchomości. Stawka podatku dochodowego w przypadku sprzedaży mieszkania wynosi 19 proc. Warto jednak zwrócić uwagę, że dochód ten nie jest łączony z dochodami uzyskanymi z innych źródeł (np. ze stosunku pracy). Od początku 2009 r. obowiązuje ulga mieszkaniowa, która umożliwia zwolnienie części lub całości dochodu z podatku. Zwolnienie to uzyskać można pod warunkiem, że kwota uzyskana z transakcji zostanie w ciągu dwóch lat (liczonych od końca roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości) przeznaczona na własne cele mieszkaniowe określone w ustawie.Home Broker podpowiada: ulga także na spłatę kredytu Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość, która będzie zaspokajać własne cele mieszkaniowe również jest wykorzystaniem środków ze sprzedaży zwalniającym z zapłacenia podatku dochodowego. Spłacić można też kredyt zaciągnięty na zakup zbywanej właśnie nieruchomości. Ważne, by pożyczka została zaciągnięta przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania....

Jak kupić mieszkanie, by na nim nie stracić

Trzeba pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się z ryzykiem. Od 2008 do 2013 r. ceny w realnym ujęciu (uwzględniającym inflację) spadły o prawie 40 proc. Home Broker podpowiada, jakie mieszkanie kupić, by szanse na wzrost jego wartości były największe. Kupujący nieruchomość ma nadzieję, że jej wartość nie będzie spadać. Chciałby, aby jego mieszkanie było zakupione jak najtaniej, bo widok niższych cen w okolicy po kilku miesiącach od transakcji źle wpływa na samopoczucie. Z drugiej strony, nawet jeśli kupujemy mieszkanie z zamiarem zasiedlenia go na długie lata, należy brać pod uwagę zmianę sytuacji życiowej i potrzebę zmiany adresu. I lepiej byłoby, gdyby cena sprzedaży była wówczas wyższa od tej, po której mieszkanie zakupiono. Home Broker sprawdził, jak zwiększyć prawdopodobieństwo wzrostu wartości kupowanej nieruchomości. Wzrost wartości bierze się w dużej mierze z zapotrzebowania na nieruchomości danego typu, inaczej mówiąc: z popytu. Wiedza o tym, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej i jakie mogą zyskać na popularności w mniej i bardziej odległej przyszłości, jest więc w cenie. Istotnym czynnikiem będzie także płynność danego rodzaju nieruchomości, o której niektórzy inwestorzy często zapominają.Większe nie zawsze znaczy lepsze Pierwsza rzecz, na którą należy zwrócić uwagę, to wielkość mieszkania. Najmniej „chodliwe” są nieruchomości duże. Na warszawskim rynku wtórnym tylko 7 proc. transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni ponad 80 mkw. (dane NBP), tymczasem lokale takie stanowią ponad 20 proc. ofert sprzedaży. Popyt na nie jest zatem znacznie ograniczony. 36 proc. transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań do 40 mkw., a 39 proc. tych o powierzchni od 40 do 60 mkw. włącznie. Zatem trzy na cztery sprzedawane w Warszawie mieszkania są nie większe niż 60 metrów kwadratowych. Struktura transakcji mieszkaniowych na rynku wtórnym w Warszawie źródło: NBP, dane za IV kw. 2012 r. Duże znaczenie ma także liczba pokoi. 8 proc. transakcji na stołecznym rynku wtórnym (znów statystyki NBP za IV kw. 2014 r.) to mieszkania czteropokojowe i większe, tymczasem ich odsetek w ofertach jest dwukrotnie wyższy. Najpopularniejsze są mieszkania o dwóch (41 proc. transakcji) i trzech pokojach (32 proc. transakcji). Potwierdza to badanie preferencji klientów Home Broker: 48 proc. szukających mieszkania w Warszawie deklaruje chęć zakupu lokalu dwupokojowego.Lokalizacja niejedno ma imię Niebagatelne znaczenie dla zmiany wartości nieruchomości ma jej lokalizacja. I chodzi tu zarówno o spojrzenie z szerokiej (miasto), średniej (dzielnica, osiedle) jak i wąskiej (miejsce w danym bloku) perspektywy. Warto zwrócić uwagę na prognozy rozwoju miasta, w którym kupujemy nieruchomość. Aglomeracja z rozwijającą się gospodarką daje większe szanse na wzrost cen mieszkań niż miejscowość bez perspektyw. Trzeba spojrzeć także na demografię – miasto ze starzejącym się społeczeństwem, w którym za kilkanaście lat dominować będą emeryci, nie wróży dobrze. Należy pamiętać o sprawdzeniu jak okolica, w której kupujemy nieruchomość, będzie wyglądać za kilka czy kilkanaście lat. Tam, gdzie dziś jest cisza i spokój, za kilka lat może przechodzić obwodnica lub ekspresowa wylotówka. Hałas pochodzący z bezpośredniego sąsiedztwa trasy szybkiego ruchu znacząco obniża komfort życia, ale jednocześnie rozsądna bliskość wjazdu na obwodnicę czy autostradę to spora zaleta, bo ułatwia przemieszczanie się po mieście czy wyjazd z niego. Analizując lokalizację trzeba także zwracać uwagę na komunikację – chodzi o to, czy z mieszkania można sprawnie dojechać do najpopularniejszych punktów miasta. I nie zawsze chodzi tu o centrum, w bo przypadku dużych miast liczyć będzie się np. dzielnica, w której zlokalizowano najwięcej biur. Na danym osiedlu także są bardziej i mniej pożądane lokale. Wielu osób nie jest zainteresowanych mieszkaniem na parterze, za to popularnością zwykle cieszą się lokale z oknami od strony gdzie jeździ mniej samochodów i jest ładniejszy widok. Cisza liczy się szczególnie jeśli chodzi o sypialnię. Bliskość linii tramwajowej to wygoda w dojeździe do pracy, ale jednocześnie hałas od samego świtu. Warto więc zwrócić uwagę na mieszkanie z oknami sypialni wychodzącymi na drugą stronę. Wyższe ceny od innych lokali w danym bloku osiągają często mieszkania na ostatnim piętrze, z których rozpościera się atrakcyjny widok. Tu jednak czai się pułapka w postaci ograniczonego popytu, bo na takie mieszkanie stać niewielu. Płynność takiej nieruchomości jest ograniczona i w przypadku ewentualnej potrzeby przeprowadzki, mogą pojawić się problemy ze sprzedażą. Powyższych zasad nie można odrywać od warunków rynkowych. Jeśli ktoś kupił nieruchomość na szczycie bańki mieszkaniowej z lat 2006-2008, to szanse na to, że dziś jej wartość jest wyższa są bliskie zera. W czasie stagnacji gospodarczej gdy ceny nieruchomości spadają, warto zadbać o to, by obniżka wartości naszego mieszkania była jak najmniejsza.Marcin Krasoń, Home Broker, tel: 609 980 403, komentarze@homebroker.dev

Co zrobić, gdy zaleje ci mieszkanie

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania zależy od przyczyny usterki. Nie zawsze winę ponosi sąsiad z góry. Odpowiedzialność spoczywać może na wspólnocie, czy spółdzielni mieszkaniowej albo na zarządcy budynku. Pierwszym krokiem przy ustalaniu odpowiedzialności za zalanie lokalu powinno być wskazanie konkretnej przyczyny zdarzenia. Dopiero potem można poszukiwać winnego i dochodzić odszkodowania. Nie zawsze jednak jest tak, że winę ponosi właściciel mieszkania z wyższego piętra. Jak sprawdził Home Broker, zgodnie bowiem z przepisami ustawy o własności lokali, elementy budynku, które nie służą do wyłącznego użytku przez indywidualnego właściciela, stanowią tzw. część wspólną nieruchomości. Częścią wspólną są zatem m.in. mieszczące się w budynku piony wodne i kanalizacyjne.Wyznaczenie przyczyny awarii Znajdujące się w lokalu elementy poziome instalacji wodnej należą do właściciela mieszkania. Granica odpowiedzialności właściciela za stan techniczny tych instalacji przebiega w miejscu, gdzie kończy się jego prawo odrębnej własności, czyli na tzw. zaworach odcinających montowanych przy pionach wody ciepłej i wody zimnej. Zatem awaria któregoś z poziomych odcinków instalacji wodnej obciąża właściciela lokalu, z kolei odpowiedzialność za stan techniczny pionów spoczywa na wspólnocie bądź spółdzielni mieszkaniowej. Za ten problem odpowiadać może też zarządca nieruchomości.Home Broker podpowiada: najważniejsze kroki po zalaniu mieszkania: 1) ustalenie przyczyny zalania; 2) ustalenie winy; 3) oszacowanie wysokości szkody; 4) wyegzekwowanie zapłaty....

Jak bezstresowo kupić mieszkanie od dewelopera

  Kupując  mieszkanie na rynku pierwotnym często decydujemy się na inwestycję w nieruchomość, która jeszcze nie istnieje. Wiąże się to oczywiście z ryzykiem, warto więc własnymi działaniami to ryzyko zminimalizować. Mieszkanie kupuje się na wiele lat, często posiłkując się przy tym pieniędzmi banku. Warto więc zainwestować czas i wysiłek w to, by transakcję przygotować jak najlepiej. W takiej sytuacji lepiej chuchać na zimne i z góry przygotować się na najczęściej pojawiające się przeszkody i problemy. Przede wszystkim należy dopilnować, by jak najwięcej ustaleń znalazło się w umowie deweloperskiej. Ważne, by były o konkrety, a nie ogólniki. Jeśli deweloper zapowiada przygotowanie placu zabaw pod blokiem, to niech zapis o tym trafi do umowy, a nie tylko na ulotkę. Im więcej załączników ze szkicami, planami i dokładnymi opisami miała umowa, tym lepiej. Jeśli deweloper zapowiada przestrzeń zieloną na skwerze pod budynkiem, to niech do umowy załączy plan z oznaczeniem najważniejszych elementów planowanego rozwiązania. Warto zatroszczyć się także o szczegóły dotyczące wykończenia mieszkania. Załącznik z dokładnie rozrysowanymi schematami rozprowadzenia instalacji elektrycznej oraz przyłączy wodnych i kanalizacyjnych nie tylko pozwoli skontrolować wykonanie pracy, ale i ułatwi w przyszłości życie. Znaczenie mają też dokładne wymiary pomieszczeń.Umowa tylko u notariusza Od wejścia w życie wiosną 2012 r. tzw. ustawy deweloperskiej zniknął jeden problem, z którym wcześniej borykali się kupujący: dylemat dotyczący formy prawnej umowy przedwstępnej. Dotąd akt notarialny nie był obowiązkowy, wystarczyła umowa cywilno-prawna. Ale od prawie dwóch lat prawo obliguje strony do podpisania umowy u notariusza i podzielenia się kosztami po połowie. Istotne znaczenie ma wpisanie do umowy kar umownych za jej niedotrzymywanie przez każdą ze stron. Jeśli realizacja inwestycji ma opóźnienie i wina leży po stronie dewelopera, kupujący narażony jest na straty i może domagać się rekompensaty. Kupujący musi być świadomym faktu, że przejmuje koszty związane z jego posiadaniem (media itd.) od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i oficjalnego przekazania kluczy do lokalu. Zapis o takiej procedurze również powinien znaleźć się w umowie. Choć to banał, to warto pamiętać, iż zakup mieszkania od dewelopera to dopiero początek ponoszenia kosztów. Nieruchomość trzeba zwykle jeszcze wykończyć i urządzić, a to może pochłonąć sporo kapitału. Szacowany koszt wykończenia i urządzenia mieszkania od dewelopera to około tysiąca złotych za metr kwadratowy lokalu. Na etapie poszukiwania mieszkania niezwykle istotne jest to, w jakiej okolicy będzie położona nieruchomość. Chcący zanotować wysoką sprzedaż deweloper raczej sam nie poinformuje kupujących o tym, że w pobliżu powstanie trasa szybkiego ruchu, wysypisko śmieci czy że pod oknami budynku przejeżdżać będzie wkrótce tramwaj. Wprawdzie zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie sprawdzając plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy.Infrastruktura ma znaczenie Aspektem, który trzeba dokładnie zweryfikować jest kwestia dojazdu do potencjalnych miejsc pracy, centrum miasta i innych miejsc, do których członkowie rodziny regularnie uczęszczają. Warto przetestować to w różnych porach dnia, bo istnieje duże prawdopodobieństwo, że sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej rano, a inaczej po południu. Duże znaczenie ma także dostępność placówek usługowych takich jak szkoły, przedszkola, sklepy czy przychodnie lekarskie. Niestety, sporo inwestycji deweloperskich powstaje na pustkowiach, na których trudno nawet o świeże bułki rano. Dużo uwagi poświęcić należy samemu deweloperowi. Najłatwiej jest w przypadku firm notowanych na giełdzie, bo bez problemu można prześwietlić historię takiej firmy. W przypadku innych spółek wymaga to więcej zachodu, ale nie jest niemożliwe. Oprócz wyników finansowych i ogólnej kondycji, sprawdźmy też jakość już wykonanych inwestycji. Internet jest kopalnią opinii na wszystkie tematy, trzeba jednak pamiętać, że nie jest wyrocznią i nie wszystkie wpisy są prawdziwe. Niektóre mogą pochodzić od konkurencji lub od samej firmy. Dodatkowym zabezpieczeniem interesów klienta jest rachunek powierniczy – to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Wybierając mieszkanie warto zwrócić uwagę na to, czy do inwestycji prowadzony jest taki rachunek, bo choć ustawa deweloperska wprowadziła taki obowiązek, to obligatoryjność ta działa tylko jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy, na rynku większość nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma.Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev