Raporty

Kiedy kupujemy pierwsze mieszkanie?

Rozważania nad kupnem pierwszego mieszkania należy zacząć od szczerej odpowiedzi na kilka fundamentalnych pytań: Czy jest mi ono niezbędne? Czy jestem gotowy do zamieszkania na swoim? Czy właśnie tego chcę? Według doradców Home Broker, na tym etapie należy m.in. przeanalizować obecne koszty zaspokajania potrzeby mieszkaniowej (np. wynajmu) i porównać z kosztami zakupu własnego lokalu. W niektórych przypadkach może wyjść na to, że najlepszym rozwiązaniem będzie inwestycja w nieruchomość, w inn...

Ceny mieszkań: dynamiczne wzrosty w Krakowie i Warszawie

Indeks Cen Transakcyjnych mieszkań spadł we wrześniu o 0,96 proc., ale rok do roku rośnie o ponad 8 procent. W ujęciu rocznym to największy wzrost rok do roku w sześcioletniej historii wskaźnika. Indeks Cen Transakcyjnych, liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów Home Broker i Open Finance, spadł w ujęciu miesięcznym drugi miesiąc z rzędu, ale w związku z niskimi notowaniami jesienią 2012 r., w ujęciu rocznym notuje rekordowe wzrosty. W jeszcze dłuższej perspektywie, dwuletniej, ceny mieszkań spadły za to o 6,5 procent. Wrześniowe notowanie ICT to 799,6 pkt. Indeks Cen Transakcyjnych   Źródło: Home Broker, Open Finance Wśród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej wzrosły w Krakowie (ponad 14 proc.), Warszawie (12,2 proc.) oraz Białymstoku (9,9 proc.). Znaczne spadki zanotowano w Gdyni (11,8 proc.), a na minusie są też Bielsko-Biała (6 proc.), Łódź (2,9 proc.) i Bydgoszcz (1,3 proc.), przy czym warto zaznaczyć, że w Bielsko-Białej i Gdyni dochodzi do dużo mniejszej liczby transakcji niż średnio na rynku, co oznacza, że wpływ jednej tańszej inwestycji na całościowy wygląd rynku mógł być znaczny, a znaczenie tych miast dla ogólnego obrazu rynku nieruchomości w Polsce jest niewielkie. W ujęciu miesięcznym największy wzrost cen zaobserwowaliśmy w Toruniu (2,6 proc.), a spadek w Gdyni (2,3 proc.). Sygnały o ożywieniu na rynku nadchodzą także z innych stron. Znacznie wzrosła liczba transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów. W ostatnich trzech miesiącach było ich o 30 proc. więcej niż w okresie styczeń-marzec tego roku. Z drugiej strony pozytywne dane napływają także z Narodowego Banku Polskiego, który poinformował, że w sierpniu 2013 r. saldo zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych w złotych wzrosło o prawie 2 mld zł. Poprawa sytuacji na rynku nieruchomości to efekt kilku czynników, z których najsilniej działającym są posunięcia Rady Polityki Pieniężnej, która ośmiokrotnie obniżyła stopy procentowe (łącznie o 225 punktów bazowych). Niskie stopy procentowe to atrakcyjnie oprocentowane kredyty i nieatrakcyjnie oprocentowane lokaty. Mamy więc z jednej strony grupę klientów, których do inwestycji w nieruchomości zachęca tanie finansowanie z banku, a z drugiej na rynek wchodzą osoby z gotówką w portfelu, które nie mają ochoty przedłużać lokat na 2,5 lub 3 procent. Duży wpływ na sytuację na rynku ma także zbliżająca się rocznica wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt w 2012 r.), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się więcej tanich mieszkań. Teraz ich udział w rynku zmalał (klienci oczekują na następcę RnS, czyli program Mieszkanie dla Młodych, który na rynku ma pojawić się na początku przyszłego roku, ale tam limity będą o ok. 10 proc. wyższe), co przełożyło się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec cRnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Koniec ubiegłego roku był okresem niskich notowań Indeksu Cen Transakcyjnych, obecne odczyty odnoszone są do niskiej bazy, stąd nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach. Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa do końca roku, a od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz pojawienia się programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych, warto pamiętać o wchodzącej w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadzi obowiązkowy 5-proc. wkład własny do każdego kredytu. To może spowodować zastój na rynku i spadek cen zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku. Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev Współpraca: Bernard Waszczyk, Open Finance

MdM: Dopłaty w stolicy dwa razy wyższe niż na Lubelszczyźnie

Ponad 25 tys. zł dopłaty w ramach rządowej pomocy będą mogli otrzymać młodzi ludzie kupujący nowe mieszkanie w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie. Z miast wojewódzkich najniższe dopłaty będą w Rzeszowie – maksymalnie 18,7 tys. zł. Choć program Mieszkanie dla Młodych najprawdopodobniej znajdzie się w ofercie banków dopiero w pierwszym kwartale 2014 r., już dziś można wyliczyć limity cen mieszkań kwalifikujących się do programu oraz wysokość dopłat, które obowiązywać będą do końca I kw. 2014 r. „Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych” ma wspierać osoby do 35 roku życia (w przypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniało jedno z małżonków, a wniosek musi być złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat) w zakupie pierwszego mieszkania. Program, nazwany popularnie „Mieszkanie dla Młodych”, promuje rodziny z dziećmi. Single i pary bezdzietne mogą otrzymać 10 proc. wartości odtworzeniowej kupowanego mieszkania, a beneficjenci z dziećmi 15 proc. Przy czym jeśli w ciągu pięciu lat od transakcji urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko, zostanie wypłacone kolejne 5 proc. Warto przy tym pamiętać, że dopłaty będą dostępne dla osób kupujących mieszkania o powierzchni do 75 mkw lub domy o powierzchni do 100 mkw (o 10 mkw więcej dla rodziców z trójką dzieci) tylko z rynku pierwotnego, a dopłata będzie liczona dla maksymalnie 50 mkw., co oznacza, że kupujący 50-metrowe mieszkanie otrzymają taką samą dopłatę jak nabywcy większego lokalu. Warunkiem koniecznym jest zmieszczenie się nieruchomości w limicie cenowym. Limity te, różne dla poszczególnych gmin i ogłaszane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, będą liczone jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. W większości województw wskaźniki są ogłaszane na przełomie marca i kwietnia oraz września i października, wyjątkiem jest woj. pomorskie, gdzie występuje kwartalne przesunięcie. Home Broker policzył limity, jakie obowiązywać będą w IV kw. 2013 r. i I kw. 2014 r. Oczywiście najdroższe mieszkania kupić będzie można w Warszawie. Limit ceny metra kwadratowego w stolicy wynosić będzie 5864,65 zł, a dopłata do jednego mkw mieszkania wyniesie 533,15 zł, co oznacza, że maksymalnie będzie można otrzymać 26,66 tys. zł. Dopłata w kwocie przekraczającej 25 tys. zł będzie możliwa także w Gdańsku i Poznaniu (odpowiednio 519,95 zł za mkw i 509,50 zł za mkw), w miastach tych maksymalna cena nieruchomości kwalifikujących się do programu wynosić będzie do końca pierwszego kwartału 2014 r. 5718,35 zł i 5604,50 zł. Na najniższe dopłaty w miastach wojewódzkich liczyć mogą rzeszowianie (18,66 tys. zł przy limicie cenowym na poziomie 4105,20 zł za mkw), a mniej niż 20 tys. zł maksymalna kwota pomocy wyniesie też w Opolu, Białymstoku, Lublinie oraz Gorzowie i Zielonej Górze. W pozostałych miastach wojewódzkich będzie to kwota od 20 do 25 tys. zł (od 400 do 500 zł na mkw nieruchomości). W MdM wprowadzono rozróżnienie na gminy przyległe do miast wojewódzkich i resztę województwa. I tu mamy ciekawostkę, bo limity i dopłaty wcale nie będą najwyższe w okolicach Warszawy, a w gminach sąsiadujących z Gdańskiem, gdzie do programu kwalifikować się będą mieszkania w cenie do 5221,70 zł, a maksymalna dopłata wynieść może 23,7 tys. zł. Od podwarszawskich gmin wyższe limity mieć będą jeszcze miejscowości pod Poznaniem, Krakowem, a nawet pod Łodzią. Najniższe limity obowiązywać będą w województwach ściany wschodniej oraz woj. świętokrzyskim. Lubelskie jest jedynym województwem, w którym limit cenowy będzie niższy niż 3 tys. zł (2970,37 zł). Dopłata do jednego mkw wyniesie tam 270,03 zł, a maksymalna łączna kwota pomocy 13,5 tys. zł (50,1 proc. dopłaty dla Warszawy). Wsparcie będzie miało formę wkładu własnego do kredytu hipotecznego (przy czym kredyt musi być zaciągany w złotych, na przynajmniej 15 lat i stanowić co najmniej połowę ceny zakupu mieszkania), nie skorzystają więc z niego osoby nabywające mieszkanie za gotówkę. Kupowane mieszkanie musi być pierwszym dla danej osoby i służyć jedynie celowi mieszkaniowemu. Nabytego mieszkania nie będzie można sprzedać szybciej niż po pięciu latach, taki krok grozi obowiązkiem zwrotu części dopłat. W projekcie ustawy znalazł się także zapis mówiący, iż w przypadku przekroczenia w danym roku limitu pieniędzy przeznaczonych na program, BGK wstrzyma przyjmowanie wniosków o dofinansowanie z terminem na dany rok. Banki będą musiały wówczas zaprzestać sprzedaży tego rodzaju kredytów i poczekać na początek roku. Na kolejne lata (od 2014 do 2018 r.) przeznaczono na Mieszkanie dla Młodych od 600 do 762 mln zł. Przyjmując średnią dopłatę w kwocie 20 tys. zł oznacza to, że roczny budżet wystarczy na 30-40 tys. kredytów rocznie. Taka liczba raczej nie powinna zostać przekroczona. Wprawdzie Rodzina na Swoim w szczytowym okresie cieszyła się większą popularnością (ponad 50 tys. kredytów rocznie), ale warto pamiętać, że obejmowała ona także rynek wtórny i przez pewien czas miała wyższe limity cenowe. Marcin Krasoń

Wydłuża się czas sprzedaży mieszkania

Sprzedać mieszkanie jest coraz trudniej. Mimo niskooprocentowanych kredytów, od momentu wystawienia lokalu na sprzedaż do podpisania umowy sprzedaży upływają teraz ponad cztery miesiące. Proces sprzedaży mieszkania wydłużył się do 127 dni. To drugi najwyższy wynik odkąd Home Broker analizuje te dane – wynika z danych zebranych z transakcji klientów Home Broker na rynku wtórnym. W ostatnich miesiącach sprzedaje się coraz więcej mieszkań, które na kupca czekały dłużej niż pół roku. Podczas gdy kilka lat temu odsetek takich mieszkań nie przekraczał 15 proc. wszystkich transakcji (a w niektórych miesiącach wynosił nawet mniej niż 10 proc.), to już średnia za osiem miesięcy 2013 r. przekracza 20 procent, a w sierpniu 23,1 proc. transakcji dotyczyło mieszkań, które do sprzedaży trafiły dłużej niż sześć miesięcy wcześniej. Uśredniony czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym (w dniach)   Źródło: Home Broker Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Obserwując doniesienia z rynku o wzroście średnich cen nieruchomości (od początku roku Indeks Cen Transakcyjnych zyskał 11,25 proc.) część sprzedających ma wysokie oczekiwania co do ceny lokalu, a kupujący nie są gotowi sprostać tym żądaniom i mieszkanie musi czekać. I czeka albo na kupującego, który zaakceptuje wysoką cenę, albo na to, że sprzedający zmieni zdanie. Zbywcy z jednej strony teoretycznie chcą sprzedać mieszkanie, ale z drugiej nie dostosowują się do sytuacji rynkowej i wystawiają nieruchomość za zbyt wysoką kwotę. Doradcy Home Broker zaobserwowali także rosnącą grupę klientów-sprzedawców, dla których szybkie znalezienie nabywcy nie jest tak istotne jak otrzymanie dobrej ceny za nieruchomość. Warto też zwrócić uwagę na wydłużenie procesu kredytowego, który bez wątpienia nie pozostaje bez wpływu na to, jak długo trwa proces sprzedaży mieszkania. Czas formalności kredytowych to obecnie około 5-6 tygodni. Pamiętajmy jednak, że to wartość uśredniona, co oznacza, że w jednych bankach czas oczekiwania na kredyt będzie dłuższy, a w innych krótszy. Znaczenie ma także podaż na rynku. Na przykład we Wrocławiu jest nadpodaż na rynku pierwotnym, co sprawia, że mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się dłużej. Na dodatek wielu klientów chcących sprzedać mieszkanie najpierw bada rynek wystawiając ofertę z wysoką ceną. Boją się bowiem, że sprzedadzą mieszkanie za tanio. Dopiero gdy po kilku tygodniach nie ma zainteresowania lokalem, zbywcy obniżają cenę dalej kontrolując liczbę potencjalnych chętnych. Stosują przy tym najczęściej metodę małych kroków, bardzo powoli redukując oczekiwaną cenę. Marcin Krasoń Home Broker

Budownictwo: liczba pozwoleń nadal spada

O jedną trzecią spadła w ostatnich miesiącach liczba rozpoczętych przez deweloperów budów, podobną dynamikę notuje liczba pozwoleń na budowę przez nich otrzymanych. Stabilnie prezentuje się za to liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie wrzesień 2012 – sierpień 2013 wydano 141,3 tys. pozwoleń na budowę, to najmniej od czasów przed boomem nieruchomościowym z lat 2006-2008. Najmniej pozwoleń otrzymali w ostatnich 12 miesiącach zarówno deweloperzy, jak i klienci budujący indywidualnie. Rok temu wydanych pozwoleń było o 36,5 tys. więcej, spadek ich liczby wyniósł 20,5 proc. W samym sierpniu 2013 r. deweloperzy otrzymali 4271, a klienci indywidualni 7274 pozwoleń. To odpowiednio o 14,3 i 4,2 proc. mniej niż w sierpniu 2012 r. Nieco lepiej wygląda statystyka mieszkań, których budowę rozpoczęto. W ostatnich 12 miesiącach (okres od początku września 2012 r. do końca sierpnia 2013 r.) rozpoczęto budowę 122,8 tys. lokali, w tym 72 tys. lokali budowanych przez osoby indywidualne i 46,7 tys. lokali przeznaczonych na sprzedaż. Łączna liczba rozpoczętych budów jest o 21,9 proc. niższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej, ale jednocześnie o 0,9 proc. wyższa niż w 12-mies. okresie zakończonym w lipcu 2013 r. W miesięcznym ujęciu dość znacznie wzrosła liczba budów rozpoczętych przez deweloperów (o 3,6 proc.), spadła zaś w przypadku klientów indywidualnych (o 1 proc.). W porównaniu do sierpnia ubiegłego roku klienci indywidualni rozpoczęli budowę o 13,2 proc. a deweloperzy o 31,3 proc. mniej mieszkań. Watro przypomnieć, że w okresie mieszkaniowej hossy budowało się znacznie więcej nieruchomości. Np. w 12-mies. okresie zakończonym w kwietniu 2008 r. rozpoczęto budowę 194,8 tys. mieszkań, czyli o 58,6 proc. więcej niż w ostatnim roku. Porównując do sierpnia ubiegłego roku relatywnie najlepiej wygląda liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W porównaniu do 12-mies. okresu zakończonego w sierpniu 2012 r. liczba ta wzrosła o 2,6 proc. i wyniosła 151,5 tys. Dodatni wynik jest zasługą działań klientów indywidualnych, którzy w ostatnim roku oddali do użytkowania 83,8 tys. lokali mieszkalnych, o 6,6 proc. więcej niż przed rokiem. W przypadku deweloperów oddanych mieszkań było 60 tys., to jest o 1,1 proc. mniej niż rok temu. W samym sierpniu 2013 r. oddano do użytkowania 10,5 tys. mieszkań, to o 16 proc. mniej niż w lipcu i o 18,4 proc. mniej niż w sierpniu 2012 r. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez klientów indywidualnych spadła o 14,6 proc., w przypadku deweloperów skurczyła się zaś o 26,5 proc. Już niemal rok trwa stabilizacja na rynku pod względem liczby oddawanych do użytkowania mieszkań w skali roku. Od września 2012 r. każdego miesiąca liczba oddanych w ostatnim roku mieszkań mieści się w przedziale 149-154 tysiące. Powoli rośnie za to liczba rozpoczętych budów, co może oznaczać poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym. Widać to także po rosnących cenach nieruchomości. Indeks Cen Transakcyjnych liczony na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker w największych miastach wzrósł w ostatnim roku o ponad 5 proc. Deweloperzy przygotowują się na możliwe ożywienie na rynku. Na razie poprawy nie widać jednak w liczbie wydawanych pozwoleń na budowę, która cały czas spada. To może oznaczać, że nie wszyscy są przekonani co do trwałości ożywienia. Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403, marcin.krason@homebroker.dev