W analizie kosztów okołokredytowych podstawowe są elementy takie jak: prowizja za udzielenie kredytu, opłaty za ubezpieczenie, koszty wyceny nieruchomości, opłaty sądowe za wpis do hipoteki. Istotne są też opłaty notarialne, koszty prowadzenia rachunku bankowego i system rat. Suma tych wydatków może mocno podnieść całkowity koszt zobowiązania – nawet o 2-3% kwoty kredytu. Szczegółowa analiza pozwala uniknąć ukrytych opłat.
Zaciągając kredyt hipoteczny musimy być przygotowani na więcej kosztów niż tylko sama rata kredytu. Banki stosują różnorodne opłaty i prowizje, które mogą mocno wpłynąć na całkowity koszt kredytu. Należy dokładnie przeanalizować wszystkie dodatkowe koszty przed podpisaniem umowy kredytowej. Podstawowym kosztem jest prowizja przygotowawcza, która może wynosić nawet parę procent wartości kredytu – to często parę lub paręnaście tysięcy złotych.
Wiele instytucji oferuje promocyjne warunki z obniżoną prowizją, ale zawsze trzeba sprawdzić, jakie dodatkowe zobowiązania się z tym wiążą. Koszty okołokredytowe obejmują także wycenę nieruchomości, która jest potrzebna do określenia wartości zabezpieczenia kredytu. Opłaty związane z ustanowieniem hipoteki i wpisem do księgi wieczystej to kolejne wydatki, których nie można pominąć.
Ubezpieczenia i zabezpieczenia kredytu hipotecznego
Bank wymaga od kredytobiorcy następujących ubezpieczeń:
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych
- Ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki)
- Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy
- Ubezpieczenie od utraty pracy
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Opłaty administracyjne i operacyjne
Innym ważnym aspektem są opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu – niektóre banki pobierają prowizję przez pierwsze 3-5 lat trwania umowy. Można spojrzeć na koszty związane z obsługą rachunku bankowego, który często jest wymagany przy kredycie hipotecznym. Bank może także naliczać opłaty za: zmianę warunków umowy kredytowej (konwersję waluty, wydłużenie okresu kredytowania), wydanie zaświadczeń czy opinii bankowych, czy też za monity w przypadku opóźnień w spłacie. „Diabeł tkwi w szczegółach” – to powiedzenie szczególnie daje efekt przy analizie kosztów kredytu hipotecznego. Jak zoptymalizować koszty dodatkowe? Czy możemy negocjować wysokość niektórych opłat? Istotną kwestią jest także harmonogram uruchamiania transz kredytu w przypadku kredytowania inwestycji realizowanej etapami. Każde uruchomienie kolejnej transzy może wiązać się z dodatkowymi kosztami inspekcji (sprawdzenie postępu prac na budowie).
Marża banku może być uzależniona od wysokości wkładu własnego – im wyższy wkład, tym niższa marża. Dla kredytów walutowych (obecnie rzadko udzielanych) dochodzą jeszcze koszty związane z przewalutowaniem (spread walutowy). Wiele banków stosuje też mechanizm cross-sellingu, dając lepsze warunki kredytu w zamian za zakup dodatkowych produktów (karta kredytowa, ubezpieczenia, produkty inwestycyjne).
Całkowity koszt kredytu – zaskakująca prawda o tymile naprawdę zapłacisz za mieszkanie
Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz liczyć się z tym, że faktyczna kwota do spłaty będzie wyższa niż pożyczona suma. Całkowity koszt kredytu (CKK) obejmuje wszystkie opłaty związane z zaciągnięciem i obsługą zobowiązania przez cały okres kredytowania. Najważniejszym elementem jest oprocentowanie, które składa się ze stawki WIBOR oraz marży banku. Prowizja bankowa to jednorazowa opłata, najczęściej wynosząca od 1% do 3% wartości kredytu, którą możesz negocjować.
Do kosztów doliczane są także: ubezpieczenie nieruchomości, często wymagane ubezpieczenie na życie kredytobiorcy oraz opłaty za prowadzenie rachunku bankowego. Pamiętaj o kosztach wyceny nieruchomości i opłatach sądowych za wpis hipoteki.
Dla wcześniejszej spłaty kredytu niektóre banki mogą naliczyć dodatkową prowizję, szczególnie w pierwszych latach trwania umowy. Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej należy dokładnie przeanalizować wszystkie składniki kosztów oraz porównać oferty różnych banków.
Ukryte koszty kredytu hipotecznego – o ubezpieczeniu pomostowym i PCC?
Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, który należy opłacać do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Stanowi ono zabezpieczenie dla banku w okresie przejściowym, kiedy nie ma jeszcze prawnego zabezpieczenia w postaci wpisu do księgi wieczystej. Koszt takiego ubezpieczenia może wynosić od 0,2% do nawet 1,5% kwoty kredytu w skali roku.
- Czas preferencje na wpis hipoteki do KW
- Wysokość marży w okresie ubezpieczenia
- Możliwość wcześniejszego zwolnienia z ubezpieczenia
- Dodatkowe koszty administracyjne
- Wpływ na całkowity koszt kredytu
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w przypadku kredytu hipotecznego wynosi 0,19% wartości zabezpieczenia i jest płatny jednorazowo. Jest to opłata, którą trzeba uiścić przy ustanawianiu hipoteki na rzecz banku.
Optymalizacja kosztów okołokredytowych w różnych bankach
Powinniśmy wiedzieć, że niektóre banki dają promocje, w ramach których rezygnują z pobierania ubezpieczenia pomostowego lub mocno obniżają jego koszt. Możliwe jest także negocjowanie warunków i łączenie różnych produktów bankowych, aby zminimalizować koszty dodatkowe. Ważne jest dokładne przeanalizowanie ofert różnych banków i zwrócenie uwagi na wszystkie opłaty dodatkowe.
Wycena nieruchomości przed refinansowaniem – podstawa nowej umowy kredytowej
Proces wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę jest potrzebnym elementem procedury refinansowania kredytu hipotecznego. Bank musi znać aktualną wielkość zabezpieczenia, aby określić maksymalną kwotę nowego kredytu. Rzeczoznawca w czasie wyceny bierze pod uwagę szereg kwestii, np.
lokalizacja, stan techniczny budynku, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia czy aktualne ceny na lokalnym rynku nieruchomości. Sama wizyta rzeczoznawcy trwa najczęściej od 30 do 60 minut i obejmuje szczegółowe oględziny nieruchomości, wykonanie dokumentacji fotograficznej oraz zebranie potrzebnych informacji od właściciela. Po wizycie ekspert przygotowuje szczegółowy operat szacunkowy, który jest podstawą do dalszych negocjacji z bankiem. Koszt wyceny waha się zazwyczaj między 500 a 1000 złotych, zależnie typu i wielkości nieruchomości. Ważne jest, aby wybrać rzeczoznawcę z uprawnieniami i doświadczeniem, najlepiej z listy akceptowanej przez bank, do którego składamy wniosek o refinansowanie. Pamiętaj, że operat zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty sporządzenia.
