Zakup mieszkania z lokatorem wiąże się z przejęciem obowiązków i praw wynajmującego. Nowy właściciel wchodzi w stosunek najmu na dotychczasowych warunkach. Może wypowiedzieć umowę najmu tylko na zasadach określonych w umowie lub przepisach prawa. Podstawowe terminy wypowiedzenia to: 1 miesiąc – przy zaleganiu z czynszem powyżej 3 miesięcy, 3 miesiące – przy najmie na czas nieokreślony, 6 miesięcy – przy najmie opłacanym punktualnie. Eksmisja lokatora możliwa jest wyłącznie na drodze sądowej.
Eksmisja lokatora to złożony proces prawny, który wymaga od właściciela nieruchomości znajomości odpowiednich przepisów i procedur. W praktyce usunięcie niepłacącego lub uciążliwego najemcy może okazać się czasochłonne i kosztowne. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej jest wystąpienie ważnych przyczyn, np. zaległości w opłatach przekraczające dwa pełne okresy płatności, dewastacja lokalu czy też rażące naruszanie porządku domowego. Właściciel musi najpierw wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym lub z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Miejcie na uwadze, że samo wypowiedzenie umowy najmu nie jest równoznaczne z prawem do samodzielnego usunięcia lokatora z mieszkania (nawet w przypadku drastycznego łamania warunków umowy). Znaczenie ma właściwe udokumentowanie wszystkich okoliczności uzasadniających eksmisję – od częstego wzywania do zapłaty, przez protokoły zniszczeń, aż po nagrania czy zeznania świadków.
Procedura sądowa i koszty eksmisji
Droga sądowa rozpoczyna się od złożenia pozwu o eksmisję do właściwego sądu rejonowego. Koszt wpisu sądowego wynosi zazwyczaj 200 złotych, jednak należy liczyć się z dodatkowymi wydatkami na profesjonalnego pełnomocnika (od 2000 do 5000 złotych). Postępowanie eksmisyjne może trwać od kilku miesięcy do nawet dwóch lat – zależnie stopnia skomplikowania sprawy i obciążenia sądu. W tym czasie lokator nadal może zajmować lokal, często nie ponosząc żadnych opłat. Można sprawdzić mediację, która może przyspieszyć proces i zmniejszyć jego koszty.
Praktyczne aspekty wykonania eksmisji
- Konieczność zapewnienia lokalu socjalnego
- Koszty transportu i magazynowania rzeczy lokatora
- Wynagrodzenie komornika
- Opłaty za wymianę zamków
- Ewentualne koszty remontu
- Wynagrodzenie firmy przeprowadzkowej
- Ubezpieczenie procesu eksmisyjnego
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego konieczne jest złożenie wniosku do komornika o jego wykonanie. Fizyczna eksmisja może kosztować od 3000 do nawet 10000 złotych. Gmina ma obowiązek zapewnić lokatorowi lokal socjalny, jeśli sąd przyznał mu takie prawo – co często wydłuża cały proces. „Najgorszy scenariusz to sytuacja, gdy eksmitowany celowo niszczy mieszkanie w czasie wykonywania eksmisji”. Czy właściciel może ubiegać się o odszkodowanie za ten okres? Tak, jednak egzekucja należności od niewypłacalnego lokatora bywa często niemożliwa. Polecamy sprawdzić ubezpieczenie od nieuczciwych najemców już na etapie mania umowy najmu.
Eksmisja lokatora – sprawdź zanim złożysz pozew do sądu
Procedura eksmisji rozpoczyna się od złożenia pozwu o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości. Koszty sądowe to 200 zł opłaty podstawowej plus ewentualne wydatki na prawnika. Pozew musi mać szczegółowe uzasadnienie żądania eksmisji, np. zaległości w opłatach, dewastacja lokalu czy zakłócanie porządku. Sąd zbada sprawę i jeśli przyzna rację właścicielowi, wyda wyrok eksmisyjny.
Po uprawomocnieniu się wyroku należy złożyć wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Komornik wezwie dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.
Jeśli lokator nie opuści mieszkania dobrowolnie, komornik przeprowadzi eksmisję przymusową. Koszty komornicze to zazwyczaj parę tysięcy złotych – zależą od wartości roszczenia i podjętych czynności. Gmina ma obowiązek zapewnić lokatorowi lokal socjalny, jeśli sąd przyznał mu takie prawo w wyroku. Dla braku prawa do lokalu socjalnego eksmitowanemu przysługuje jedynie pomieszczenie tymczasowe.
Lokatorzy – złodzieje czasu – poznaj swoje prawa do rekompensaty!
Bezumowne korzystanie z mieszkania to sytuacja, gdy ktoś zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Właściciel ma prawo żądać odszkodowania w wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu. Okres dochodzenia roszczeń wynosi 10 lat wstecz, licząc od momentu złożenia pozwu. Kwota odszkodowania powinna odpowiadać aktualnym stawkom rynkowym w danej lokalizacji.
- Dokumentacja fotograficzna stanu mieszkania
- Wezwanie do opuszczenia lokalu
- Świadkowie potwierdzający bezumowne korzystanie
- Dowody ponoszonych opłat eksploatacyjnych
Roszczenie można kierować do sądu cywilnego, składając pozew o zapłatę. Wysokość opłaty sądowej zależy od wartości przedmiotu sporu. Dla trudności z ustaleniem rzeczywistej wartości czynszu sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę.
Odszkodowanie za degradację substancji mieszkaniowej w czasie bezumownego użytkowania
Właściciel może także dochodzić dodatkowego odszkodowania za zniszczenia powstałe w okresie bezumownego korzystania. Konieczne jest udokumentowanie stanu technicznego lokalu przed i po okresie bezumownego użytkowania. Można skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, który sporządzi profesjonalną wycenę szkód.
Podstawa własności – prawo pierwokupu lokalu z lokatorem
Prawo pierwokupu mieszkania zajętego przez lokatora przysługuje najemcy, który zajmuje lokal na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. Najemca ma pierwszeństwo w zakupie mieszkania przed innymi potencjalnymi nabywcami, jeśli właściciel zdecyduje się na sprzedaż. Właściciel musi najpierw złożyć najemcy ofertę zakupu lokalu, określając cenę i warunki sprzedaży. Najemca ma miesiąc na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Jeśli w tym czasie nie złoży oświadczenia o chęci zakupu lub odmówi, właściciel może sprzedać mieszkanie osobie trzeciej, ale nie może tego zrobić na korzystniejszych warunkach niż te, które zostały zaproponowane najemcy.
W sytuacji, gdy najemca zdecyduje się na zakup, może ubiegać się o kredyt hipoteczny. Pamiętaj, że prawo pierwokupu nie przysługuje, jeśli umowa najmu została zawarta na czas określony lub gdy lokal jest wynajmowany w ramach najmu okazjonalnego.
