Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej (dostęp przez internet lub sąd), dane w ewidencji gruntów i budynków, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Można też skontrolować stan techniczny budynkuinstalacje oraz ewentualne zadłużenia i obciążenia hipoteczne. Pomocna może być wizyta u notariusza.
Przy zakupie nieruchomości podstawowe znaczenie ma dokładne sprawdzenie jej stanu technicznego i prawnego. Kompleksowa weryfikacja powinna obejmować szczegółową analizę dokumentacji oraz wykonanie potrzebnych ekspertyz. Najważniejszym elementem jest sprawdzenie księgi wieczystej pod kątem obciążeń i służebności.
Można także spojrzeć na aspekty techniczne budynku – od fundamentów po dach. Rzeczoznawca majątkowy podczas oględzin powinien spojrzeć na ewentualne spękania ścian, zawilgocenia czy problemy z instalacjami. Ekspertyza techniczna pozwoli wykryć ukryte wady konstrukcyjne i określić rzeczywisty stan termoizolacyjności przegród budowlanych. Ważnym elementem jest też analiza dokumentacji projektowej i zestawienie jej ze stanem faktycznym.
Podstawowe aspekty weryfikacji technicznej nieruchomości
Podczas inspekcji nieruchomości należy spojrzeć na następujące elementy:
- Stan konstrukcji nośnej i fundamentów
- Szczelność pokrycia dachowego i systemu odprowadzania wody
- Jakość instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej
- Występowanie mostków termicznych i zawilgoceń
- Stan stolarki okiennej i drzwiowej
Dokumentacja techniczna i prawna – na co spojrzeć?
Kompleksowa analiza dokumentacji wymaga sprawdzenia wielu spraw formalno-prawnych (w tym zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Ważne znaczenie ma weryfikacja pozwolenia na budowę i dokumentacji powykonawczej – czy wszystkie modyfikacje zostały właściwie zgłoszone? Można także przeprowadzić wywiad środowiskowy dotyczący ewentualnych sporów sąsiedzkich czy planowanych inwestycji w okolicy. Uwagę należy zwrócić na potencjalne roszczenia reprywatyzacyjne oraz stan prawny gruntu. Profesjonalna ekspertyza techniczna powinna uwzględniać badanie termowizyjne przegród zewnętrznych i pomiar wilgotności ścian. „Stan techniczny instalacji elektrycznej może być ważnym czynnikiem wpływającym na bezpieczeństwo użytkowania budynku.” Czy musimy zainwestować w modernizację systemu grzewczego? To pytanie często pojawia się podczas analizy kosztów eksploatacji. Audyt energetyczny – wykonany przez certyfikowanego specjalistę – pozwoli określić potencjał optymalizacji zużycia energii. Można pamiętać o sprawdzeniu poziomu hałasu (szczególnie w przypadku nieruchomości położonych w pobliżu ruchliwych ulic) oraz jakości powietrza w okolicy.
Jak dobrze sprawdzić stan mieszkania przed zakupem – przewodnik
Ważnym krokiem przy weryfikacji stanu nieruchomości jest uzyskanie dostępu do księgi wieczystej, która ma podstawowe informacje o statusie prawnym lokalu. Można także spojrzeć na stan techniczny budynku, sprawdzając szczególnie instalacje: elektryczną, wodną i gazową. Konieczne jest dokładne obejrzenie ścian pod kątem zawilgoceń i zagrzybień. Eksperci zalecają także weryfikację dokumentacji technicznej budynku oraz historii przeprowadzonych remontów.
Podczas oględzin ważne jest też sprawdzenie okien, drzwi oraz stanu podłóg. Należy przeprowadzić wywiad z sąsiadami odnośnie ewentualnych problemów z instalacjami czy administracją. Można także przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego okolicy, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości, np.
budowa uciążliwych obiektów w sąsiedztwie. Ostatnim, ale równie ważnym elementem jest weryfikacja zobowiązań finansowych związanych z nieruchomością – zaległości w opłatach, obciążeń hipotecznych czy potencjalnych roszczeń osób trzecich. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który profesjonalnie oceni stan techniczny i wielkość nieruchomości.
Jak błyskawicznie odkryć tajemnice nieruchomości przez KW online?
Elektroniczny system ksiąg wieczystych umożliwia szybkie sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości.
Dostęp do systemu jest bezpłatny i możliwy przez 24 godziny na dobę poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. By sprawdzić księgę wieczystą online, wystarczy znać jej numer składający się z kodu wydziału sądu i ciągu cyfr.
- Sprawdzenie aktualnego właściciela
- Weryfikacja obciążeń hipotecznych
- Kontrola służebności
- Dostęp do podstawowych danych o nieruchomości
- Możliwość pobrania odpisu elektronicznego
- Sprawdzenie wpisów w dziale III i IV
- Weryfikacja zgodności danych z rejestrem gruntów
System umożliwia wgląd we wszystkie działy księgi wieczystej, co jest ważne przy sprawdzaniu hipotek i obciążeń. Przeglądanie KW online jest bardzo pomocne przy zakupie nieruchomości lub sprawdzaniu potencjalnego kontrahenta.
Wyciąg z KW jako narzędzie w procesie due diligence nieruchomości
Profesjonalna analiza księgi wieczystej stanowi ważny element badania due diligence przy transakcjach na rynku nieruchomości. Szczegółowe sprawdzenie wszystkich działów KW pozwala na wykrycie potencjalnych ryzyk prawnych i zabezpieczenie interesów kupującego. Można pamiętać, że same dane z KW online nie zastąpią pełnej analizy prawnej przeprowadzonej przez specjalistę.
Architektoniczny labirynt urzędowych dokumentów
Dokumentacja techniczna budynku w wydziale architektury stanowi ważny element procesu budowlanego. Ma ona szczegółowe plany, rysunki oraz opisy techniczne, które są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz późniejszej realizacji inwestycji. Podstawowymi elementami dokumentacji są: projekt zagospodarowania działki, rzuty wszystkich kondygnacji, przekroje, elewacje oraz opis techniczny mający charakterystykę obiektu. Dokumenty te muszą być zgodne z obowiązującymi normami budowlanymi i przepisami prawa.
Każdy projekt architektoniczny wymaga także uzgodnień z różnymi instytucjami, jak sanepid, straż pożarna czy zakład energetyczny. Proces kompletowania dokumentacji może trwać nawet parę miesięcy, zależnie stopnia skomplikowania inwestycji i wymaganych pozwoleń. Można pamiętać, że dokumentacja techniczna musi być sporządzona przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Jest to warunek konieczny do jej zatwierdzenia przez wydział architektury. Wszystkie rysunki techniczne powinny być wykonane w odpowiedniej skali i mać potrzebne wymiary oraz oznaczenia. Po zatwierdzeniu dokumentacji przez urząd staje się ona podstawą do rozpoczęcia prac budowlanych.
