Rynek kredytów hipotecznych w Polsce przechodzi dynamiczne zmiany. W 2024 roku banki zmodyfikowały swoje podejście do oceny zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Najnowsze kryteria mają na celu zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych, w tym samym momencie minimalizując ryzyko dla instytucji finansowych. Przyjrzyjmy się bliżej tym zmianom i ich wpływowi na możliwości zakupu nieruchomości.
Podstawowe czynniki wpływające na zdolność kredytową w 2024 roku
Ocena zdolności kredytowej to skomplikowany proces, w którym banki biorą pod uwagę wiele czynników. W 2024 roku szczególną uwagę zwraca się na:
- Stabilność zatrudnienia i wysokość dochodów
- Historia kredytowa i scoring BIK
- Wkład własny i posiadane oszczędności
- Zobowiązania finansowe i koszty utrzymania
- Wiek i przewidywany okres kredytowania
Banki coraz częściej uwzględniają także potencjał wzrostu zarobków kredytobiorcy w przyszłości, może to pozytywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej młodych profesjonalistów.
Nowe podejście do oceny stabilności zatrudnienia i dochodów
W 2024 roku banki zaczęły bardziej elastycznie podchodzić do oceny stabilności zatrudnienia. Umowy o pracę na czas określony nie są już tak dużym obciążeniem dla potencjalnych kredytobiorców, jak było to w poprzednich latach. Instytucje finansowe zwracają większą uwagę na branżę, w której pracuje wnioskodawca, oraz perspektywy rozwoju danego sektora.
Ciekawe jest, że banki zaczęły także uwzględniać dochody z alternatywnych źródeł, takich jak:
- Przychody z wynajmu nieruchomości
- Dochody z inwestycji w akcje i obligacje
- Zyski z działalności w internecie (np. e-commerce, twórczość internetowa)
Czy to oznacza, że freelancerzy i osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą mają teraz łatwiej? Nie do końca. Banki nadal wymagają od nich dłuższej historii stabilnych dochodów, ale okres ten został skrócony z 24 do 18 miesięcy w przypadku wielu instytucji.
Wpływ programów rządowych na dostępność kredytów hipotecznych
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” wprowadzony w 2023 roku nadal odgrywa znaczącą rolę w kształtowaniu rynku kredytów hipotecznych. W 2024 roku rząd zdecydował się na kontynuację programu, wprowadzając W tym samym momencie pewne modyfikacje. Najważniejsze zmiany to:
- Podwyższenie limitu wieku kredytobiorcy z 45 do 50 lat
- Zwiększenie maksymalnej kwoty kredytu o 100 000 zł
- Rozszerzenie programu na rynek wtórny bez ograniczeń wiekowych nieruchomości
Te zmiany sprawiły, że program stał się jeszcze bardziej atrakcyjny dla potencjalnych nabywców nieruchomości, szczególnie dla osób w średnim wieku i rodzin z dziećmi.
Znaczenie scoringu BIK w procesie oceny zdolności kredytowej
Scoring BIK nadal pozostaje elementarnym elementem oceny zdolności kredytowej. W 2024 roku banki zaczęły jednak bardziej szczegółowo analizować historię kredytową wnioskodawców.
Nie tylko sam fakt spłacania zobowiązań w terminie jest brany pod uwagę, ale również:
Różnorodność posiadanych produktów kredytowych – banki pozytywnie oceniają klientów, którzy odpowiedzialnie korzystali z różnych form finansowania, takich jak kredyty gotówkowe, karty kredytowe czy limity w koncie. Długość historii kredytowej – im dłuższa pozytywna historia, tym lepiej dla potencjalnego kredytobiorcy. Banki szczególnie doceniają klientów z wieloletnim doświadczeniem w korzystaniu z produktów finansowych. Wykorzystanie dostępnych limitów – osoby, które nie wykorzystują maksymalnie swoich limitów kredytowych, są postrzegane jako bardziej odpowiedzialne finansowo. Czy trzeba zatem budować historię kredytową przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny? Zdecydowanie tak. Eksperci radzą, aby co najmniej 2-3 lata przed planowanym zakupem nieruchomości zacząć świadomie kształtować swój profil kredytowy.
Wpływ sytuacji gospodarczej na kryteria oceny zdolności kredytowej
Sytuacja gospodarcza kraju ma ogromny wpływ na politykę kredytową banków. W 2024 roku obserwujemy pewną stabilizację po burzliwym okresie pandemii i wysokiej inflacji. Według danych Narodowego Banku Polskiego, inflacja w pierwszym kwartale 2024 roku spadła do poziomu 3,8%, co pozytywnie wpłynęło na rynek kredytów hipotecznych.
Banki, reagując na poprawę sytuacji gospodarczej, zaczęły łagodzić niektóre kryteria oceny zdolności kredytowej. Najważniejsze zmiany to:
- Obniżenie wymaganego bufora bezpieczeństwa przy liczeniu zdolności kredytowej z 5% do 3,5%
- Zwiększenie maksymalnego okresu kredytowania z 30 do 35 lat dla wybranych grup klientów
- Akceptacja niższego wkładu własnego (nawet 10%) dla osób o wysokiej zdolności kredytowej
Te zmiany sprawiły, że więcej osób może teraz uzyskać pozytywną decyzję kredytową, szczególnie w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości.
Znaczenie wkładu własnego w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego
Wkład własny nadal pozostaje jednym z elementów wpływających na zdolność kredytową. W 2024 roku standardem rynkowym jest wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości. Jednakże, niektóre banki zaczęły oferować kredyty z niższym wkładem własnym, nawet na poziomie 10%, dla klientów spełniających określone kryteria.
Ciekawe jest, że banki zaczęły bardziej elastycznie podchodzić do źródeł wkładu własnego. Oprócz tradycyjnych oszczędności, akceptowane są również:
Środki zgromadzone w ramach programów systematycznego oszczędzania. Wartość posiadanych akcji i obligacji. Darowizny od członków rodziny (pod warunkiem udokumentowania). Zwróćmy uwagę, że wyższy wkład własny nadal przekłada się na lepsze warunki kredytu, w tym niższe oprocentowanie i niższą marżę banku.
Lista najważniejszych dokumentów wymaganych przy wniosku o kredyt hipoteczny na nieruchomość:
- Wypełniony wniosek kredytowy na formularzu bankowym
- Dokument tożsamości ze zdjęciem (np. dowód osobisty, paszport)
- Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach
- Wyciągi z konta bankowego (zazwyczaj za ostatnie 3-6 miesięcy)
- PIT-37 lub PIT-36 za ostatni rok podatkowy
- Historia kredytowa (np. raport BIK)
Dla nieruchomości z rynku pierwotnego:
- Umowa deweloperska lub umowa przedwstępna
- Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- Odpis z księgi wieczystej gruntu
- Pozwolenie na budowę
- Projekt budowlany
- Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową
Dla nieruchomości z rynku wtórnego:
- Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży
- Aktualny odpis z księgi wieczystej
- Akt notarialny potwierdzający prawo własności sprzedającego
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (np. ze spółdzielni mieszkaniowej)
- Wycena nieruchomości (operat szacunkowy)
Dodatkowe dokumenty
- W przypadku małżeństwa – akt małżeństwa lub akt notarialny o rozdzielności majątkowej (jeśli dotyczy)
- Dla osób prowadzących działalność gospodarczą – dodatkowe dokumenty potwierdzające dochody z firmy (np. PIT-36, wyciąg z konta firmowego, zaświadczenia z ZUS i US)
Rynek kredytów hipotecznych jest dynamiczny i stale się rozwija. Eksperci przewidują, że w najbliższych latach możemy spodziewać się dalszych zmian w kryteriach oceny zdolności kredytowej. Większe wykorzystanie sztucznej inteligencji i big data w procesie oceny ryzyka kredytowego. Może to prowadzić do bardziej spersonalizowanych ofert i szybszych decyzji kredytowych. Wzrost znaczenia tzw. „zielonych kredytów” – preferencyjnych warunków dla osób kupujących energooszczędne nieruchomości lub planujących ekologiczne remonty. Dalsze dostosowywanie kryteriów do zmieniającego się rynku pracy, w tym większa akceptacja dla nietypowych form zatrudnienia i dochodów z gospodarki cyfrowej. Banki stały się bardziej elastyczne w swojej ocenie, uwzględniając szerszy zakres czynników. Jednocześnie, programy rządowe i stabilizacja sytuacji gospodarczej przyczyniły się do zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to więcej możliwości a także konieczność dokładnego przygotowania się do procesu kredytowego. Podstawą jest świadome budowanie swojej historii kredytowej, stabilizacja sytuacji finansowej oraz, w razie potrzeby, skorzystanie z pomocy profesjonalnego doradcy kredytowego.
Czy te zmiany rzeczywiście ułatwią Polakom drogę do własnego mieszkania? Czas pokaże, ale pierwsze sygnały z rynku są obiecujące. Trzeba śledzić rozwój sytuacji i być przygotowanym na kolejne zmiany, które z pewnością nadejdą w dynamicznie rozwijającym się sektorze kredytów hipotecznych.
