Rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą zmiennością w czasie, jednak wciąż nie brakuje na nim podmiotów zainteresowanych zarówno zakupem, jak i sprzedażą. Gdzie szukać ofert nieruchomości na sprzedaż oraz w jaki sposób można sprzedać własną, posiadaną nieruchomość, w tym także mieszkanie?
Nieruchomości na sprzedaż
Rynek nieruchomości na sprzedaż jest niezwykle bogaty, jednak jak się okazuje, znalezienie idealnego lokalu może być bardzo trudne. To samo dotyczy sprzedaży konkretnej nieruchomości, bowiem choć klientów nie brakuje, to każdy z nich ma własne wymagania dotyczące lokali mieszkaniowych bądź gospodarczych. Gdzie szukać ofert sprzedaży nieruchomości oraz w jakim miejscu można zamieszczać własne ogłoszenia?
Rozwiązaniem nieidealnym, lecz najczęściej spotykanym, są portale ogłoszeniowe. Wystawienie pojedynczego ogłoszenia jest stosunkowo tanie, a w niektórych przypadkach nawet darmowe. Z drugiej jednak strony sprzedawca musi liczyć się z tym, że we własnym zakresie będzie musiał odpowiadać na pytania potencjalnych kupców, a także dopełniać wszelkich formalności związanych z przeprowadzeniem transakcji kupna-sprzedaży.
Alternatywnym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy agencji nieruchomości, która co prawda pobiera wynagrodzenie za świadczone usługi, jednak z drugiej strony przejmuje na siebie większość obowiązków związanych ze znalezieniem klienta oraz sprzedażą nieruchomości.
Mieszkania na sprzedaż
Paradoksalnie, najwięcej problemów może sprawić sprzedaż posiadanego mieszkania. Tutaj podobnie, jak w przypadku innego rodzaju nieruchomości, ofert można szukać na portalach ogłoszeniowych (tematycznych bądź ogólnych), a także na stronach agencji nieruchomości. Zdecydowana większość mieszkań na sprzedaż charakteryzuje się stosunkowo dobrym stanem technicznym, podobnie jak mieszkania z rynku pierwotnego.
Wystawiając mieszkanie na sprzedaż, należy przede wszystkim określić grupę docelową klientów. W przypadku mniejszych metrażowo mieszkań zwykle są nią studenci bądź pary bezdzietne, zaś większe mieszkania bardzo chętnie kupują rodziny z dziećmi, ewentualnie inwestorzy, którzy zainteresowani są ich wynajmem krótko- czy długoterminowym. Warto mieć na uwadze, że w ostatnim czasie znacznie wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym.
Z jednej strony daje to możliwość zwiększenia zysku na poszczególnej transakcji, jednak z drugiej wymaga odpowiedniego przygotowania mieszkania do sprzedaży. W ostatnich latach dużą popularnością cieszy się usługa home staging, która polega na profesjonalnym odświeżeniu mieszkania przed jego wystawieniem do sprzedaży, dzięki czemu można zaproponować nieco wyższą jego cenę.
Sprzedaż własnej nieruchomości
Nieruchomość – mieszkanie czy lokal użytkowy – mogą sprzedać jedynie osoby, które posiadają do niej tytuł prawny. Oznacza to, że muszą być one właścicielami nieruchomości. Sprzedaż możliwa jest również przy współwłasności, jednak w takim przypadku każdy współwłaściciel musi wyrazić na nią zgodę. Jak sprzedać własną nieruchomość? Przede wszystkim należy określić jej cenę wyjściową – powinna ona oscylować w granicach ceny rynkowej, jaką można uzyskać przy sprzedaży podobnych nieruchomości.
Cena początkowa zwykle jest nieco zawyżona, tak aby pozostawić sobie pole do ewentualnych negocjacji z klientami. Prawo nie określa, w jakim stanie powinna być nieruchomość, która zostaje wystawiona do sprzedaży. Niektórzy sprzedają świeżo wyremontowane mieszkania, inni zaś decydują się na sprzedaż lokalu w stosunkowo złym stanie technicznym.
Należy mieć na uwadze, że sam stan techniczny ma znaczący wpływ na cenę, jaką można uzyskać, dokonując transakcji. Obecnie na rynku nieruchomości można zaobserwować trend, zgodnie z którym do sprzedaży oddawane są wyremontowane lokale, jednak po wyższej cenie. Pozwala to maksymalizować zysk właściciela, zaś kupującemu zaoszczędzić mnóstwo czasu, który trzeba by było przeznaczyć na renowację nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat
Wiele kontrowersji budzi sprzedaż nieruchomości w ciągu 5 lat od jej nabycia. Chodzi tutaj głównie o kwestie podatkowe związane z przeprowadzaną transakcją. Osoba, która otrzymała w spadku nieruchomość, nie może sprzedać jej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty spadek, bez konieczności opłacenia podatku dochodowego. Od tej reguły istnieje kilka odstępstw, jednak zgodnie z obowiązującymi przepisami, w standardowych sytuacjach, podatnik zobowiązany jest do opłacania podatku dochodowego, który wynosi 19%. Nie płacą podatku osoby, które:
- sprzedały nieruchomość po upływie 5 lat – nie ma tutaj znaczenia, na co przeznaczyły środki uzyskane ze sprzedaży,
- nie osiągnęły dochodu, a więc nie zarobiły na transakcji – podatek ma bowiem charakter dochodowy, zatem liczony jest poprzez porównanie kwot wydatkowanych na nabycie i ceny, jaka została uzyskana ze sprzedaży,
- przeznaczyły pieniądze na cele mieszkaniowe.
Na to, aby wydatkować pozyskane ze sprzedaży nieruchomości środki pieniężne na cele mieszkaniowe, podatnik ma aż 3 lata. Przez cele mieszkaniowe rozumie się:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę domu,
- rozbudowę bądź remont własnego lokalu mieszkalnego.
W kwestii sprzedaży nieruchomości przez upływem 5 lat od jej nabycia narosło wiele nieścisłości, dlatego w razie jakichkolwiek wątpliwości warto skontaktować się w tej sprawie z doradcą podatkowym. W przypadku niedopełnienia obowiązku zapłaty należnego podatku, na podatnika może zostać nałożona kara, a dodatkowo będzie on zobowiązany uiści brakujące kwoty wraz z ustawowymi odsetkami.
Jak sprzedać mieszkanie?
Sprzedaż mieszkania nie jest prostym zadaniem, dlatego od początku warto podejść do niej w profesjonalny sposób. Przede wszystkim właściciel musi uporządkować własne rzeczy – najlepiej, aby mieszkanie, w miarę możliwości, pozostawało puste. Można zostawić w nim jedynie meble czy sprzęty, które do swojej dyspozycji będzie miał nowy właściciel. Kolejną kwestią jest ocena stanu technicznego mieszkania i wyznaczenia właściwej ceny. Obecnie wiele osób korzysta ze wspomnianej wyżej usługi home staging, dzięki której można przygotować nieruchomość do sprzedaży.
Pierwszym, podstawowym punktem jest zadbanie o wygląd mieszkania, a więc zazwyczaj jego delikatne odświeżenie. Mieszkanie można również odnowić całkowicie, wstawiając do niego nowe meble czy wymieniając podłogi. Home staging szczególnie sprawdza się w przypadku nieruchomości, których stan techniczny pozostawia wiele do życzenia. Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością wykonania profesjonalnych fotografii, które przyciągną potencjalnego klienta. Choć obecnie właściciele nieruchomości mają możliwość retuszowania zdjęć, to jednak nie powinny one w znaczny sposób odbiegać od rzeczywistego wyglądu mieszkania.
Pozostaje pytanie, jak długo trwa proces sprzedaży własnego mieszkania? Otóż przy obecnych warunkach rynkowych mieszkanie można sprzedać w mniej więcej rok. Wiele zależy od jego lokalizacji, ceny, a także stanu technicznego. Faktem jest, iż lepiej sprzedają się mieszkania o stosunkowo dużej powierzchni, zlokalizowane w dobrze skomunikowanych dzielnicach, które praktycznie nadają się do zasiedlenia od razu. Należy pamiętać, że umowa sprzedaży mieszkania musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Opłaty z tym związane można podzielić po równo bądź można obciążyć nimi nabywcę mieszkania.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Obecnie zdecydowana większość mieszkań kupowana jest na kredyt. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wygląda nieco inaczej, niż mieszkania kupionego za gotówkę, jednak wbrew powszechnej opinii, nie jest niemożliwa. Właściciel lokalu mieszkalnego musi poczynić wszelkie kroki wymienione wyżej, a więc zaproponować cenę mieszkania, odświeżyć jego wygląd czy gruntownie je uporządkować.
Ponadto należy udać się do banku, celem otrzymania zaświadczenia o pozostałej do spłaty kwocie kredytu oraz promesy dotyczącej wykreślenia hipoteki, gdy kredyt zostanie spłacony. Następnie należy podpisać umowę przedwstępną z nabywcą, a jeśli płaci gotówką, to od razu można udać się do notariusza, celem spisania aktu notarialnego.
Nabywca bądź bank, w którym uzyskał on kredyt, dokonuje przelewu na konta banku, w którym poprzedni właściciel mieszkania zaciągnął zobowiązanie. W banku można zaś uzyskać zaświadczenie o zwolnieniu z hipoteki i przekazać je nowemu właścicielowi mieszkania. Jak się okazuje, sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest trudna, jednak nieco bardziej czasochłonna.
