Sektor deweloperski w Polsce utrzymuje imponującą dynamikę, co potwierdza liczba ponad 151 tysięcy rozpoczętych budów mieszkań w ostatnich 12 miesiącach. Tak znacząca aktywność inwestycyjna świadczy o stabilności rynku nieruchomości oraz zaufaniu deweloperów do potencjału sprzedażowego. Trzeba zauważyć, że wskaźnik ten plasuje się mocno powyżej średniej z ostatniej dekady, może to sugerować długoterminowy trend wzrostowy w branży.
Analiza bieżącej sytuacji rynkowej wskazuje na potrzebę dostosowania tempa nowych inwestycji mieszkaniowych
Wrześniowe dane GUS pokazują nieznaczny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji – dokładnie 11,8 tysięcy mieszkań (spadek o 3% rok do roku). Jest to pierwszy taki przypadek od ponad 12 miesięcy, co skłania do głębszej analizy sytuacji. Czy możemy mówić o początku dekoniunktury w sektorze mieszkaniowym? Eksperci wskazują na następujące czynniki wpływające na obecną sytuację:
- Wysoki poziom podaży w biurach sprzedaży
- Rosnące koszty materiałów budowlanych
- Ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych
- Zmiany w preferencjach nabywców
- Wahania stóp procentowych
Analizując szczegółowo sytuację rynkową, musimy spojrzeć na parę ważnych czynników makroekonomicznych. Współczynnik absorbcji rynkowej pozostaje na stabilnym poziomie, mimo występującej fluktuacji cen. Deweloperzy muszą obecnie zmierzyć się z nowymi wyzwaniami – od rosnących kosztów wykonawstwa (wzrost o 15-20% r/r), przez trudności w pozyskiwaniu finansowania (bardziej restrykcyjna polityka kredytowa banków), aż po zmieniające się regulacje prawne dotyczące procesu inwestycyjnego. Jak pokazują różnych danychi, sektor radzi sobie z tymi przeciwnościami całkiem nieźle – wskaźnik rentowności projektów deweloperskich utrzymuje się na poziomie 18-22% (zależnie lokalizacji i segmentu rynku).
- Wzrost kosztów realizacji inwestycji o 15-20%
- Średni czas realizacji projektu: 24-36 miesięcy
- Rentowność projektów na poziomie 18-22%
- Współczynnik sprzedaży na poziomie 65-75%
Obserwowane spowolnienie tempa rozpoczynania nowych inwestycji może być interpretowane jako naturalna reakcja rynku na wysoką podaż mieszkań w ofercie (szacowaną obecnie na około 45-50 tysięcy lokali w największych miastach). „Deweloperzy wykazują się rozsądkiem i dostosowują plany inwestycyjne do realnego popytu” – jak wskazują analitycy rynku. Zjawisko to musimy postrzegać jako przejaw dojrzałości sektora i umiejętności adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych. Podstawowym wyzwaniem dla branży pozostaje znalezienie optimum między podażą a popytem.