Najem okazjonalny – czym jest, jak go wykorzystać? Co napisać w umowie?

Najem okazjonalny to świetna opcja dla właścicieli mieszkań, którzy chcą zabezpieczyć się przed problemami z nieuczciwymi najemcami. Ta forma najmu, choć wymaga dodatkowych formalności, oferuje solidną ochronę i uniknięcie długotrwałych procesów eksmisyjnych. Jest to szczególnie ważne w sytuacjach, gdy zwykła umowa najmu może okazać się niewystarczająca. Dlatego warto rozważyć najem okazjonalny jako sposób na zwiększenie bezpieczeństwa i spokoju w kwestii wynajmowania własnej nieruchomości.

Najem okazjonalny to specyficzna forma wynajmu mieszkań, która różni się od standardowych umów najmu. Charakteryzuje się tym, że może być zawarta tylko przez osoby fizyczne – zarówno z strony wynajmującego, jak i najemcy. Co istotne, wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Ważnym aspektem najmu okazjonalnego jest obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jest to wymóg, który uprawomocnia umowę.

Ustawa regulująca najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego systemu prawnego ustawą z 21 czerwca 2011 roku. Celem tej regulacji było przeciwdziałanie omijaniu opodatkowania najmu oraz ułatwienie eksmisji nieuczciwych najemców.

Różnice między najmem okazjonalnym a tradycyjnym

• Eksmisja: W najmie okazjonalnym, eksmisja nieuczciwego najemcy jest uproszczona i nie wymaga wyroku sądu.
• Ochrona lokatorów: W tradycyjnym najmie istnieją pewne ograniczenia dotyczące eksmisji, np. ochrona kobiet w ciąży, które nie obowiązują w najmie okazjonalnym.
• Wymogi wobec najemcy: Najemca musi wskazać alternatywny lokal na wypadek eksmisji.

Najem okazjonalny – proces i wymogi prawne

• Forma umowy: Najczęściej jest to akt notarialny, choć sama umowa może być zawarta pisemnie.
• Oświadczenia najemcy: Muszą mieć formę aktu notarialnego.
• Wypowiedzenie umowy: Jest ograniczone i możliwe tylko w określonych przez prawo sytuacjach.

Co powinno znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego?

1. Strony umowy: Wymagane jest jasne określenie, kto jest właścicielem (wynajmującym) i kto najemcą (lokator). Właściciel musi mieć prawo własności do lokalu i nie prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem.
2. Przedmiot umowy: Należy szczegółowo opisać wynajmowany lokal mieszkalny, wskazując jego adres, wielkość i stan techniczny.
3. Czas trwania umowy: Umowa musi być zawarta na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat.
4. Czynsz: Określenie wysokości czynszu, terminów płatności oraz zasad rozliczania dodatkowych kosztów eksploatacyjnych.
5. Kaucja: Wysokość kaucji, zasady jej płatności i zwrotu po zakończeniu umowy.

Dodatkowo, aby umowa miała charakter najmu okazjonalnego, najemca musi dołączyć:

• Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w ustalonym terminie, jeśli nie wywiąże się z umowy.
• Oświadczenie o alternatywnym lokalu: Najemca wskazuje inny lokal, do którego może się przenieść w przypadku eksmisji.
• Zgoda właściciela alternatywnego lokalu: Musi być wyrażona zgoda na zamieszkanie najemcy w alternatywnym lokalu w razie eksmisji.

Koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, ustawa nie precyzuje, kto powinien pokryć związane z nią koszty. Zazwyczaj opłaty notarialne ponosi właściciel mieszkania, chcąc zapewnić sobie dodatkową ochronę prawną. Jednakże, to kwestia do ustalenia między stronami. Możliwe jest, że koszty te pokryje najemca, jeśli obie strony osiągną w tej sprawie porozumienie. Ważne, by ustalenia dotyczące opłat były jasne dla obu stron przed finalizacją umowy.

Podatek od dochodu z najmu okazjonalnego

Dochód z wynajmu mieszkania podlega opodatkowaniu, niezależnie od rodzaju umowy najmu. Ważne jest, aby właściwy podatek został przekazany do Urzędu Skarbowego w ustalonym terminie. Właściciele lokali mają dwie opcje opodatkowania dochodu z wynajmu: mogą zdecydować się na skalę podatkową lub wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybór metody zależy od osobistych preferencji i sytuacji podatkowej właściciela.

Czy i dla kogo najem okazjonalny jest opłacalny?

Najem okazjonalny, choć obarczony pewnymi wymaganiami, może być atrakcyjną opcją dla wynajmujących. Jest to szczególnie korzystne przy długoterminowym wynajmie atrakcyjnych nieruchomości, gdzie dodatkowe koszty są uzasadnione i łatwo znaleźć nowego najemcę.

Najem okazjonalny różni się od standardowego najmu kilkoma kluczowymi aspektami:

• Umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
• Wymagana jest kaucja, która nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu. Ta kaucja jest zabezpieczeniem na wypadek niewywiązywania się najemcy z obowiązków.
• Istnieją konkretne warunki, które umożliwiają wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, w tym niewłaściwe użytkowanie mieszkania, zaległości w płatnościach, czy wynajmowanie mieszkania bez zgody właściciela.

Lokal zastępczy

Dla najemców największym wyzwaniem może być konieczność wskazania lokalu zastępczego, co nie zawsze jest możliwe. W takich sytuacjach na pomoc przychodzą firmy oferujące usługi kupna oświadczenia o adresie.

Usprawnienie najmu okazjonalnego przez zewnęrzną firmę

Firma oferuje unikatową usługę, która umożliwia najemcom spełnienie wymogu wskazania lokalu zastępczego w umowie najmu okazjonalnego. Dostarcza ona notarialnie poświadczone oświadczenie, potwierdzające możliwość zamieszkania najemcy w nieruchomości należącej do firmy w przypadku konieczności eksmisji. Ta innowacja znacząco upraszcza proces zawierania umów najmu okazjonalnego, szczególnie dla osób, które nie mają możliwości wskazania alternatywnego adresu zamieszkania. Dzięki temu rozwiązaniu, najem okazjonalny staje się dostępny dla szerszej grupy najemców, otwierając nowe możliwości na rynku nieruchomości.

Jak przekonać najemcę do najmu okazjonalnego?

• Ważne jest cierpliwe wyjaśnienie szczegółów umowy i podkreślenie, że jest to zabezpieczenie dla właściciela.
• Należy również poinformować najemcę, że lokal zastępczy może być dowolnym mieszkaniem rodziny lub znajomych.

Eksmisja w najmie okazjonalnym

W przypadku problemów z najemcą, proces eksmisji jest uproszczony w porównaniu do standardowego najmu. Właściciel może szybko wszcząć procedurę eksmisji, co jest znaczącą zaletą tego typu umowy.

Nasza opinia

Jako osoba zainteresowana rynkiem nieruchomości, uważam, że najem okazjonalny to interesująca opcja, szczególnie dla właścicieli, którzy chcą zabezpieczyć swoje interesy. Jest to rozwiązanie, które wymaga dodatkowych formalności, ale może przynieść spokój ducha i większą stabilność finansową.